云南房网不久前曾做了西北新城和北部山水新城两大区域的发展对比,尽管云南房网并未对两个区域作出高下评判,但在文章上线后,众多评论都不约而同地认为,西北新城的发展前景要超过北部山水新城。为什么开发更早,土地自然条件更好,位置上正处于昆明中轴线的北部山水新城,却在发展势头上反倒被后起的西北新城超越了呢?

北部山水新城位于昆明北市最北端,早在十年前就列入城市规划并启动开发,先后有云南城投、神州天宇、俊发、华润、中建、万科、首创、碧桂园、雅居乐等房企进驻,建有融城昆明湖、华润中央公园、万科金域水岸等近10个项目,规划居住人口10万。

从区域条件看,北部山水新城正处于昆明城市南北中轴线上,北京路贯穿其中,盘龙江和瀑布公园造就了片区良好的环境条件,规划范围内原本是农田和部分城中村,地势平坦,又不像西北新城一样面临污染企业搬迁问题,原本有着更好的开发基础,但目前的缺点也显而易见:北部山水新城不通地铁,开发10年后商业配套仍严重短缺,这方面与西北新城相比差距巨大。

北部山水新城规划范围示意图

北部山水新城是继呈贡新城之后,昆明市曾计划打造的第二个综合新区。2009年6月,昆明市正式提出“北部山水新城”的概念,将东起昆曲高速公路,南至沣源路,西至茨坝,北至松华坝,规划面积13平方米公里的区域划定为北部山水新城。为推动北部山水新城的开发,盘龙区不惜将区政府搬迁至此,同时推动瀑布公园的建设,甚至还提出打造“北部山水新城中央公园”的计划。

北部山水新城开发十年整,目前已有神州天宇、云南城投、华润置地、中建、万科、首创、雅居乐、碧桂园等房企进驻开发,建有天宇澜山一期、融城昆明湖、华润中央公园、中建龙熙壹号、万科金域水岸、首创禧悦春城、锦麟峯荟、碧桂园星荟等项目。按规划,天宇澜山、融城昆明湖、中建龙熙壹号均规划配建大体量商业,但目前均尚未兑现,造成整个北部山水新城的大型商业配套基本处于空白状态。

天宇澜山原规划面积1090亩,分多个地块开发,其中6号、7号地块为商业用地,占地面积93.04亩,原规划开发35万平方米的商业,备案名为天琴广场、天玺商业中心,并与中美星美影院、天客隆超市等签署了合作协议。但由于开发商资金断裂,天琴广场、天玺商业中心多年不见建设,已近泡汤。

融城昆明湖早期宣称拟配建30万平方米的商业。去年3月和今年5月,项目商业地块——龙瑞广场一期、二期分别进行规划公示,根据公示,龙瑞广场拟建约30万平方米的写字楼、商业等,其中商业有大盒子商业和底商。

融城昆明湖商业地块——龙瑞广场效果图

中建龙熙壹号商业地块(原三峡大厦地块)拟建3栋超高层建筑及裙楼商业,总建筑面积约34.5万平方米,其中商业以大盒子商业和裙楼底商为主。

但是,截至目前,融城昆明湖和中建龙熙壹号的商业均未建成,要投入使用还要很长时间。

除现有项目外,北部山水新城浮岛智核地块、地铁时代购物广场项目地块、北市区临街综合地块等均规划了大量土地建商业,但在昆明商业开发遇冷,去化困难的大背景下,这些商业地块招商多年无人问津,其中闲置多年的浮岛智核地块甚至被用来开发租赁型居住产品(公租房或长租公寓)。

除缺商业外,无地铁也是北部山水新城开发的一大短板。昆明现有地铁线路中,2号线是距离北部山水新城最近的一条线路,但2号线抵达沣源路后便转而向东,并未真正抵达北部山水新城核心区,片区绝大多数区域无法享受地铁便利。昆明市目前规划拟建的线路中,也无地铁途经北部山水新城。

今年7月份,社交媒体上流传出一张新的地铁线路图,线路图显示地铁2号线将新建一条2号线支线,该支线起于2号线司家营站,沿北京路往北延伸至瀑布公园,再转而向西直达规划中的国家植物博物馆。但是,该线路仅是社交媒体上流传的一张线路图,并未官宣,是否要建2号线支线还无法确定。

社交媒体上流传出的地铁2号线支线线路图

综合来看,北部山水新城地处昆明北市边缘地带,地理位置本身就不利于大型商业的开发、招商和运营,而且目前片区居住人口并不多,除了原有居民以外,仅华润中央公园、融城昆明湖和天宇澜山首期业主入住,人口少,消费能力不足,所以融城昆明湖、中建龙熙壹号等项目即便配建大型商业,也并不着急建设。