北部山水新城位于昆明北市最北端,片区开发相对较晚,表面上看可开发空间还很大,但实际统计发现,片区内开发条件较好、具备近期建设条件的好地方其实已经不多,现阶段剩余可开发地块仅有浮岛智核地块、北市区临街综合体地块、地铁时代购物广场地块、龙头村城改项目等少数几个区域,但龙头村拆迁恐怕还需一段时间,其余地块则招商多年无果。

北部山水新城规划范围(图片源于昆明市规划局)

沣源路以北,昆曲高速路以西,松华坝水库以南,盘龙江两岸,总规划面积13平方公里(约19500亩)的范围,就是北部山水新城的所在地。北部山水新城范围内,已落地在建(含建成和停工)的项目有颐惠园、华润中央公园、融城昆明湖、天宇澜山、万科金域水岸、中建龙熙壹号、碧桂园星荟、首创禧悦春城等项目。

北部山水新城已落地项目和招商地块

其中,颐惠园为公租房项目,占地234.13亩;华润中央公园占地93.38亩,2个项目现已完成开发。融城昆明湖占地面积4000亩,开发范围包含了中坝、上坝等大面积区域,万科金域水岸、首创禧悦春城也位于该项目用地内,目前3个项目正在建设中,今年是3个项目的大批量供货年。天宇澜山占地1090亩,项目一期已经交付业主,二期停工,三期尚未启动开发。中建龙熙壹号占地307.49亩,目前正在建设中;三峡大厦为中建龙熙壹号的商业地块,占地34.67亩,尚未全面建设。碧桂园星荟占地34.7亩,目前住宅已经封顶。

上述已建、在建和停工项目的开发面积已经达到了5794亩,已经占了大半个北部山水新城。其中除了颐惠园、华润中央公园已完成开发外,其余项目都处于建设阶段,因此目前是北部山水新城住宅供货量最大的时期,其中万科金域水岸单价较高,均价达到了16000元/平方米,融城昆明湖单价价格在13000-15000元/平方米之间,碧桂园星荟精装住宅均价12500元/平方米;中建龙熙壹号住宅价格12500-14500元/平方米。

建设中的万科金域水岸

理论上,北部山水新城剩余的“无主”地块还有数千亩,可是如果去除道路、公建、绿化等用地,以及部分不适合开发的地块,能够连片发展的土地其实已经不太多了,目前可以开发,正对外招商的是浮岛智核地块,北市区临街综合体地块,以及地铁时代购物广场地块。这3个地块均已完成土地一级开发,正待字闺中。此外,片区内的龙头村城中村改造也正在推进中,属北部山水新城剩余几个较大的城改项目。

浮岛智核地块东至金汁河、西至宝云路、盘龙江,南至北京路,总占地面积140.91亩; 北市区临街综合地块紧邻北京路,地块东至中建龙熙壹号,南接省政法干校,西邻瓦窑村,北到北京路,总用地面积245亩,其中居住用地163.19亩,商业用地81.93亩;地铁时代购物广场毗邻昆明北部汽车客运站(地铁二号线终点站),该地块属于轨道下穿地块,占地面积69亩,总建筑面积13.8万方,土地性质为商业用地。

北部山水新城这3个地块已多次招商,但一直无人问津。从用地性质上看,这3个地块的商业用地占比都比较大,招商遇冷也就可想而知了。

龙头村片区城中村改造项目早已提上日程,恒大等公司将参与开发,预计可开发面积有近400亩,不过目前尚未启动拆迁。这个项目面积不小,又涉及拆迁,从历史经验看,此类城改项目的推进速度会比较慢,短期内应该无法供地。

昆明市提出北部山水新城规划已有10年,具备较好开发条件的地块大多已名花有主,而且大多都在建设中,目前正处在区域开发的高潮,片区开发企业多、项目多,在售房源供应量大,产品丰富,档次覆盖面广,价格相对稳定,如果看好这一区域,现在算是比较好的买房时机。（云南房网 作者赵以仙）