日前，北部山水新城浮岛智核项目的开发商再次公开转让股权。其实，这已经不是此项目第一次试图转让，自2015年起，浮岛智核项目已多次寻求转让股权，但始终无人接盘。这在近两年项目转让、接盘频繁发生的昆明房地产市场上，显得有些不太寻常。不过，在北部山水新城，有着同样命运的项目并不止浮岛智核一个，北市区临街综合地块、地铁时代购物广也都招商多年却乏人问津。

为什么这几个北市区项目都不约而同地遭受冷遇呢？查看几个项目地块的规划便可发现，它们的共同特点是商业开发比例大，甚至是纯粹的商业地产项目。

浮岛智核项目的地块东至农科南路、西至宝云路、南至北京路延长线、北至金汁河路，共4宗，规划用地性质为商务商业用地，总用地面积16.42亩，总建面60.19万平方米，其中商业办公建筑面积46.7万平方米。浮岛智核地块于2011年由昆明交投竞拍获得，并由旗下全资子公司——昆明荣生地产开发有限公司（下称“荣生地产”）负责开发。但荣生地产并未启动项目开发，而是先后多次进行100%股权转让，但一直无人问津。

浮岛智核地块位置

北市区临街综合地块紧邻北京路，东至中建龙熙壹号，西邻瓦窑村，南接省政法干校，北到北京路，目前已完成土地一级开发，地块总用地面积245亩，其中居住用地163.19亩，商业用地81.93亩。该地块自2015年起多次进行二级市场开发招商，也是至今无果。

北市区临街综合地块

地铁时代购物广场项目的规划地块毗邻昆明北部汽车客运站（地铁二号线终点站），属于轨道下穿地块，目前已经完成土地一级开发，地块用地面积69亩，总建筑面积13.8万方，用地性质为商业用地。地铁时代购物广场地块亦是如此，三年来多次进行二级市场开发招商均未成功。

上述地块和项目要么纯粹是商业地产开发，要么是商业开发比例很大，在市场上遭受冷遇也就不难理解了。其中浮岛智核仅规划的写字楼就有近50万平方米，体量庞大，而项目却远离昆明商务聚集区，难怪没有企业敢于接手开发。

北部山水新城几大商业项目转让、招商遇阻，和区域内热火朝天的住宅开发场面形成鲜明对比。目前，在北市区北端也即山水新城13平方公里范围内，已建和在建的房地产项目有华润中央公园、融城昆明湖、万科金域水岸、天宇澜山、中建龙熙壹号、碧桂园星荟等，这些楼盘虽然以住宅为主，但也都规划有不同比例的商业开发，商业总量亦是不小。其实，就算是昆明湖等项目中配建的商业，房企的开发积极性也远低于住宅，建设进度也慢得多。

融城昆明湖开发面积约4000亩，在早期的宣传中，项目对外宣传配建30万方的商业，但目前仅有瀑布公园周边有少量商墅类商业建成，其余还停留在图纸上。

中建龙熙壹号占地面积427亩，共5宗土地，其中有1宗为金融用地，拟建一栋超高层写字楼，以及裙楼商业。中建地产先启动的是住宅地块的开发，商业地块尚未启动。

天宇澜山规划用地面积1090亩，分多个地块开发，其中6号、7号地块为商业用地，占地面积93.04亩，拟开发为35万方的商业中心，推广名为天琴广场、天玺商业中心，并与中美星美影院、天客隆超市等签署了合作协议。天琴广场和天玺商业中心于2015年通过了环评公示，拟于2016年5月份动工建设。但由于开发商神州天宇资金断裂，天琴广场和天玺商业中心并未启动开发，未来能否重启建设也是未知数，前期签约的合作商家恐怕也已泡汤。

停工中的天宇澜山

受昆明地理地形的制约，北部山水新城已经是昆明城区的边缘，再无向外拓展的空间，这天然不利于发展大型城市级商业和商务中心。而区域内若干大型楼盘本身规划的配套商业，在规模上已经可以满足片区居民的生活需要，所以北部山水新区的大型商业楼盘并没有多大成长空间。另外，北部山水新城目前仍在开发中，居住人口不多，所以即便是大型项目的配套商业，开发商也并不急于建设。(云南房网 赵以仙)