在经历了一个平平无奇、成色不足的“金九”之后，大多房地产企业冲刺年度业绩的希望都落在了四季度，纷纷将“银十”视为奋力一搏的关键节点。作为“银十”的开局，“十一”假期大促成为各大房企和项目的必争之地。

据春城晚报—开屏新闻记者不完全统计，从9月下旬开始，昆明房地产市场数十个楼盘项目就开始了紧锣密鼓地准备，积极取证并推出五花八门的营销活动为“十一”假期大促预热，除了常规的大折扣、特价房、首付分期、送物业费等优惠外，还通过不少新鲜的线上线下互动活动吸引省内外购房者，以求提前抢占市场先机。

各大房地产企业如此做足了功课的“抢收”行动，实际去化成效如何呢？

“金九”爽约，政策“大礼包”为“银十”添动力

房地产行业素有“金九银十”的说法，这一时间段通常被看作房地产市场全年里最值得关注的销售旺季，这期间的表现不仅决定了当年的业绩大势，还可以对未来几个月的市场趋势作出预测。随着行业进入调整期，过去两年房地产市场传统意义上的“金九银十”表现已趋于平淡。

从昆明市房地产开发与经纪协会发布的月度市场监测报告来看，9月，昆明主城5区商品住宅成交量40万平方米，环比下降4%。对房地产企业来说，“金九”的爽约将压力给到了“银十”。“平心而论，今年房地产调控政策的密集出台，对消费端市场信心修复起到了积极作用，三季度，一些刚需和合理的改善性住房需求得到释放。”一位昆明房地产公司销售人员表示，市场观望情绪仍然存在，一系列利好政策的效果显现仍需时间。“我从6月就在看房，房产经纪人一有特惠房源信息就会通知我，催促我赶紧去看。”近期正在看房的李娥告诉记者：“我和老公想着先看看各项政策的实际落地执行情况，而且听说年末优惠幅度更大，所以我们还在货比三家。”

从政策端来看，“大礼包”不断加码为房地产市场注入活力。“十一”假期前，重磅利好政策连出。9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。当天下午，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

业者普遍认为，短期内不少购房者观望情绪仍在，各项利好政策显效仍需时间，若政策持续发力，购房者购房信心将继续修复。但值得注意的是，只有房企不断修炼内功，提升销售与回款，修复自我造血能力，才能更好地运用政策工具包。

花式促销加速去化，异地购房还有额外优惠

“十一”假期在哪“度假”？“售楼部！”地产营销人小张的回答简单明了。据小张介绍，为了拿出更有吸引力的营销方案，她和同事从9月15日就一直蹲守在项目售楼部，白天接触一线，晚上研判修订方案，大假期间现场监测活动效果。

今年“十一”假期，各大房企加快推货节奏，与往年相比，此次促销的折扣力度普遍较大、特惠房源数量也更多。除了“限量一口价特惠房”“成交即送家电大礼包”“购房送车位”“签单即送物业费”“砸金蛋”等常规促销形式外，还有“到访送大闸蟹”“烧烤露营嗨7天”“海南双飞5日游”等，可谓是玩法多多。“一口价房源”的均价降幅多集中在1000至1500元/平方米之间，有房源优惠力度高达近50万元。整体来看，“以价换量”仍是多数楼盘项目去化的重心。

省内州市购房者和省外购房者一直是昆明房地产市场的重要消费构成。为此，“十一”期间，一些房企对异地购房者还有额外优惠。龙湖地产昆明项目不仅每天推出特价房源，若外地购房者到访并成交，还送昆明3天2晚游；昆明本地购房者成交则赠送价值5000元的成都青城山游。招商蛇口推出了针对云南省外购房者的专享优惠和服务，包括赠送云南特色线路游、春城定制一日游、免费接机或接站等。

多个楼盘销售回暖，央企国企项目现房、准现房热销

10月8日，多个统计机构发布“十一”假期（10月1日-7日）楼市监测数据称，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期降幅超三成。尽管同比去年仍呈下降之势，但在多重利好政策的加持下，房企促销动作频频，随着大力度的促销，各项目来访量、咨询量均有不同程度的回升，但不同城市、不同项目的客户转化率存在较大差异。

收假首日，昆明各个楼盘项目纷纷发布“十一”假期业绩喜报。书香云海项目单盘销售96套房，销售金额达1.39亿元；保利置业旗下保利城和保利明玥半山两盘共拿下销售1.8亿元的好成绩；云南龙湖各盘7天内热销2.8亿元，其中，锦粼天序单盘超8500万元；碧桂园旗下隆盛府销售4000万元，龙腾世家销售3360万元，龙川府·叠翠销售3800万元。

10月9日，记者以购房者身份实地走访了保利城、大华公园天下、北科建春城大观、筑友双河湾、隆盛府等项目。“我们从10月1日一直干到现在，每天不是带客户看房，就是在签单，有两天直到凌晨还在给客户办理签单手续。”保利城置业顾问的话语里有着疲惫，却透出些许自豪。

在各个热销楼盘的置业顾问所作的项目介绍中，出现频率最高的词分别是“央企”“国企”“现房”“准现房”。当下，房地产市场成交分化进一步加剧。交付力已成为购房者选房的首要考量之一，央企国企开发的房地产项目、现房和准现房成为“香饽饽”。“我们最近每天带客户到城市各个片区不同的楼盘看房，客户问的最多的问题除了价格就是什么时候交房。”房产经纪人小李表示，“通常现房的价格都要略高一些，而央企国企和安全稳健的民营房企开发的准现房，客户也比较信任。”

从产品需求结构来看，市场分化也较为明显，部分高端改善型项目和质好价优项目的成交去化相对较好，而一些配套不完善项目和户型设计理念偏老化的项目市场去化承压较大。

政策组合拳持续加码，四季度有望企稳恢复

尽管“十一”假期的高频大力促销带动了房地产市场成交活跃度提升，但市场整体仍处在恢复过程中，需要政策端持续发力，也需要房地产企业再接再厉。

当前密集出台的调控政策，进一步减少了老百姓的购房成本，刚需和改善性住房需求正加速释放。10月9日，中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。同时，认为房价将继续上涨的居民比例继续降低。

为切实促进房地产市场“三稳”，昆明市政府相应调控政策应出尽出。9月30日，昆明市人民政府官网发布《昆明市人民政府办公室关于推行房屋征收补偿房票安置的实施意见（试行）》，明确自2022年9月30日起，尚未启动征地拆迁的项目，优先采取房票安置，为鼓励被征收人使用房票，还出台了政策性奖励、契税减免等措施。先行推行区域包括五华区、盘龙区、官渡区、西山区、高新区、经开区、滇池度假区。“房票安置政策对于盘活市场和加速去化具有积极意义，我们都期待具体实施细则正式出台，期待市场更加健康稳健地发展。”资深地产从业者李先生表示。

与此同时，“保交楼”的实质性推进也对提振市场信心、加速去化起到一定的积极作用。业者认为，随着各项利好政策的不断推进与优化，昆明房地产市场有望在四季度逐步进入企稳恢复阶段。（春城晚报 记者颜媛）