12月18日，云南房网率先报道了昆明允许二环外商业用房改为租赁住宅的消息，随后各路媒体纷纷跟进，将昆明此项政策概括为“商改住”，有些自媒体甚至激动地宣称，昆明商业项目库存严重的状况有望缓解。

但迄今为止，对此项政策的积极反应仅停留在媒体上，理论上最为受益的开发商却反而显得波澜不惊。西市区某商办公寓的开发商说，类似的政策其实国内早就有了，2016年国务院就有相关文件，允许将商业用房改为租赁住宅，目的是既消化过剩的办公楼宇，又增加出租房供应量，平抑房租上涨，可谓一举两得，但目前还没有哪个城市出现大规模商改住的现象。预计昆明也不会有多少商业项目这么做。

为什么早就在政策层面开了绿灯的“商改住”，开发商却反应不甚积极呢？ 

原因主要在于，包括昆明在内所有城市的商改住政策，都不允许改为普通住宅按套出售，而只能用于出租，这就要求开发商如果要享受这项政策，就必须要自持物业，可是绝大多数开发商不到万不得已，都不会这么干。

昆明开发商不愿意自持商办公寓，有两方面的理由，一是自持物业将严重占用房企资金，增加负债率；二是昆明住宅的租售比不理想，除了地段好、实得面积高的LOFT租金回报比较高之外，其余商办物业的房价租售比不高，开发商自持物业长期出租的投资收益不划算。

可能有人会问，既然开发商自己都不愿意长期持有公寓，赚取租金收益，怎么昆明许多公寓项目在销售时又宣传投资公寓比较划算，这不是自相矛盾吗？

其实这只是衡量收益的期望值不同罢了，昆明公寓现在逼近开发成本，同地段的公寓最低只有住宅价格的一半，自住肯定划得来。即使是考虑长期出租，一般个人投资只要租金年化回报率达到5%就可以考虑，现在昆明许多位置好、名校附近的公寓，完全能实现。但如果开发商自持，其资金成本有些达到年利率10%，即便是国内某些头部房企发行的企业债，票面利率也在6%，加上发行成本利率更高。所以如果是5%的租金收益率，个人投资者利用闲置资金完全可以接受，但开发商自持公寓却连融资利息都支付不了。

因此，昆明市的商改住政策对开发商来说，无异于望梅止渴。目前国内房地产行业流行的开发模式是高周转，高周转的目的就是加快资金周转速度，但商业公寓改为自持长租房却与开发商的商业模式相悖，当然也就不容易推广。

这也正是目前昆明许多公寓宁可只卖同项目住宅价的一半，以成本价销售，也不愿意长期压在手上的根本原因。

既然开发商追求尽快卖出房产回收资金，能不能利用长租的条件，将公寓长租给租户，一次性收取几十年的租金，变相变成卖房，既利用昆明“商改住”的政策，又规避不允许销售的限制呢？

这样做有两个重要障碍，一是租赁合同的最长时限只有20年，即便长租，开发商理论上最多也只能收20年的租金，还是无法实现通过长租回收投资的目的。二是即便有人愿意长租，也不可能一次性付得了20年的租金，最理想的方式是引入金融机构，办理租金贷，租户按月还款给银行，银行一次性将租金付给开发商。然而租金贷这种金融产品在最近蛋壳公寓事件后，变得人人喊打，原来积极推行租金贷的微众银行等金融机构，也已经停办租金贷。这条路也被堵死了。

所以，在昆明土地出让商住比没有发生根本变化，商办产品从源头供应上并没有加以控制的情况下，寄望于将二环外的商办产品改为出租房屋，来解决昆明市商业用房积压严重的问题，相当于将“大象关进冰箱”，不是说绝对不行，而是需要的步骤实在有点多。