观察年内的昆明商品住宅成交面积与均价,能发现在经历二三月份的低谷后,本地市场在四月份时显现出回升势头,五月份商品住宅成交均价突破了1.5万元/平的大关。
年内昆明商品住宅成交面积与均价走势(数据来源昆明锐理)
短暂的稳定运行后,从8月开始,本地市场呈现量涨价跌的趋势;到10月时量价环比齐跌,虽然成交均价堪堪停在了1.5万元/平之上,但年底价格进一步下挫的可能性很大。
之所以做出这样的判断,是因为从8月起,本地不少项目便相继加入了降价大军。而时间越接近年底,降价波及的范围越广,甚至在部分地区擦出了零星的小火花。
对于部分与城市中心有一定距离的大盘项目而言,其主力客群似乎也在随价格变化,由外埠回归本地。
而其能实现这种主力客群的无缝切换,除了价格层面的调整影响外,一大原因无疑与其规模有联系:多样的设施配套,使得居住者的生活需求基本都能在内部消化,一定程度上抵消了距离所带来的抗性。
云南房网近期梳理统计了那些距离主城区有一定距离,占地规模在千亩以上的“超级大盘”,发现其都有着类似的全系配套特征。而如果按照其主打的功能属性细分,这些大盘可划分为文旅、商旅、康养及教育等不同类型。
古滇片区文旅大盘扎堆
依托突出的旅游资源与产业发展优势,2018年前后本地的文旅地产项目进入井喷期。而滇池因其稀缺的生态资源,成为了相关项目的一大主战场。尤其是古滇片区到晋宁一线,房企集中入驻,新老大盘云集,其超级大盘的总体开发数量和规模都格外突出。
位于滇池东南岸经三路与纬六路交叉口的清凤滇池美岸,总占地约1170亩,其一公里商业群、一公里景观群、一平方公里配套群,三个“一公里”一站式便捷配套是一大特色。据悉,项目当前在售的是88-117平米洋房级产品,均价10800元/平米。
清凤·滇池美岸项目效果图
滇池南湾未来城位于滇池南岸,整体规划约2.7万亩,其先导区五渔邨小镇占地约2010亩。定位旅游度假区的这一项目,不仅规划有十二大特色主题业态,还有4大特色旅游线路——沉浸式sunshine游+“探秘夜”夜游体系 +自创IP金线鲃主题游+郑和主题文化游。其目前在售建面约50-200平米临海圣托里尼风全系产品,售价约7000元/平米起,为2-5房设计。
滇池南湾未来城意境图
绿地·海之城位于环湖东路与石龙路交汇处,是绿地集团在呈贡打造的大型文旅项目,总占地1900亩,总建面约11万方。其规划了约600亩文旅用地,将打造多彩秘境、千古商道、人文花园、丝路重镇、云影天光等五大主题乐园。现在售小高层产品,房源建面约110-144平米,售价约13500元/平米起。
绿地·海之城15号地块鸟瞰效果图
在此之外,太平、嵩明等地,因其旅游资源突出及可开发空间充裕,也涌现了一批主打文旅概念的大盘项目。
俊发玉龙湾位于太平新城中西部,由俊发集团携手协力投资共同打造,其总占地达1万亩,集现代服务业、休闲度假旅游业、文化创意产业和生态居住产业于一体,自带2600亩玉龙湾水岸森林公园,坐拥20万方的天然水域和87万方的原生山林。其目前在售67、87平米高层住宅,2梯4户设计,均价65-95万/套,同时还有均价约255万/套的89平米合院。
俊发玉龙湾环境宜居
融创雁来湖小镇位于太平新城南部,是融创在云南的第三个文旅项目,总占地面积约3000亩。项目内部规划打造“一横两纵”约1200亩中央湿地公园,内部湖区景观带临近安宁东翔园林绿化基地,生态环境优越。其目前主推小高层产品,层数为11层-12层,建面约108-126平米,售价约7000-8500元/平米。
融创雁来湖小镇整体规划
昆明恒大文化旅游城位于滇中新区东部核心区域嵩明-空港片区,总占地约1621亩。其最大亮点当属1300亩左右的恒大童世界,是目前云南规划中最大的游乐设施。而其文旅配套包括两家星级酒店、会议中心、博物馆群、婚礼庄园等。目前项目A1地块3栋二单元偶数层,户型建筑面积约74-96平米的户型在售,精装交付,高层装标为1700-2000元/平米。
昆明恒大文化旅游城项目实景图
恒大华侨城阳宗海位于阳宗海度假区,总占地面积超2万亩,拥有华侨城温泉水公园、云端花海、滨水湿地公园及溪栖山谷、云海谷体育庄园、童话乐园、奇趣亲子庄园、3大铂金会所、2大运动中心、星级酒店群等众多业态。项目暖冬购房节有部分特价房源推出,其在售洋房建面约49-134平米,总价约25-35万,享恒大9A精装。
恒大华侨城阳宗海效果图
商旅大盘集中占位空港
作为当前昆明新房住宅成交均价最低的板块,空港新区依托长水机场巨大的人流和吞吐量,成为了国家级滇中产业新区的重要组成部分和驱动核心,其先导与相关配套产业正逐步成熟,价值正逐步攀升释放。区域内的超级大盘在文旅等基础上,表现出了显著的商旅属性。
位于地铁6号线大板桥站旁的昆明空港国门商旅区,总用地面积约3800亩,总建面约450万平方米。按一个“天下云南会客厅”、一个“大板桥山水文旅城”、一个“云岭大天地山水公园”以及一批临空商务港四大功能区的定位规划,其将打造集商业、公寓、写字楼、酒店为一体的24h全维跨境商务商业特区。目前项目营销中心已开放,将首推商业和公寓,具体开盘时间待定。
昆明空港·国门商旅区
长水航城项目总占地面积为5800亩,是空港经济区内距离航站楼最近,体量最大、市政配套最完善、交通最为便利的大盘项目。目前其洋房产品在售,主力户型为92-142平米,3居与4居设计,价格约9000元/平米,预计2020年春风里洋房交房。
长水航城项目整体规划
中骏云谷小镇位于空港新城文海路与文汇路交汇处,总占地1284亩,总建面约287万方。项目规划有20万方城市商业综合体中骏云谷世界城,其中9万方的世界城MALL+商业金街辉映,将融汇2000多个品牌资源。目前,其8号地块高层住宅在售,户型建筑面积约76-129平米,预计2022年交付。
中骏云谷小镇效果图
首创·誉华洲位踞滇中新区空港经济区核心地域,由首创置业和滇中城投联合开发。项目总占地约1007亩,地上建面约130万方,其中商业约30万方,将引进奥特莱斯,打造超10万方商业小镇。依托自然山景,其建造有5大生态公园,构筑3.6公里连绵生态景观轴线。现有建面约77-122平米的小高层住宅在售,均价约8000元/平米,预计2022年12月交房。
首创·誉华洲项目效果图
康养成时下大盘流行主题
随着我国老龄化时代的到来以及人们生活水平的提高,对健康和养老的关注度日趋上升,康养类地产项目在2017年前后逐步走红。而云南省作为“健康生活目的地”,宜人的气候、丰富的物产、优质的资源及文化积累,使其具备了发展康养产业的先天优势,大批房企纷纷选择在昆明开发呈现康养项目。
梦云南·蔚蓝山海作为云南城投实现环滇康养战略落地的第一子,总占地面积约2261亩。按照云南城投当初的规划,该项目学校、医院和康养中心齐备,甚至每栋入户大堂均设有康养保健设备。
梦云南·蔚蓝山海城市展厅
今年上半年,云南城投将蔚蓝山海项目转让给了保利,项目名称也变更为保利和光屿湖,目前有建面约78-130平米的住宅在售,均价约10000元/平米。
保利·和光屿湖示意图
绿地滇池国际健康城位于大渔片区,是一个以“大健康”为核心主题的4600亩大盘,其健康配套有产业导入,规划了垂直康养中心、医疗护理培训基地、健康研发创投基地、专业国际护理学院等“八大中心,两馆一院一基地”;同时,项目已与澳洲莫朗国际健康集团和上海国际医学中心签约。
绿地·滇池国际健康城小高层效果图
当前项目有小高层、洋房、叠墅在售,其中小高层精装交付,售价约1.3--1.5万元/平米,建面约90-138平米;墅级洋房面积约69-129平米,毛坯交付,均价约1.3万元/平米;叠墅上叠约132平米,下叠约136平米,毛坯交付,价格约270-300万/套,部分带前后花园。
招商·依云国际社区位于嵩昆大道与哨关大道交汇处东,总占地面积约1690亩,总建面约250万方。以中国国药集团、康美药业为龙头的产业集群优势明显,地块内配建有约5万方三甲医院(大于昆明第一人民医院2.5倍)、国际康养医院,以及约6万方养老中心和老年俱乐部。当前项目有高层住宅、洋房、合院在售,售价约7800元/平米起。
招商·依云国际社区效果图
昆明恒大国际健康城位于嵩明县嘉丽泽收费站出口旁,占地8000余亩,集康养小镇、健康运动片区、健康医疗片区、康养度假片区四大空间板块及自然资源于一体,其恒大嘉丽泽马会、有亚洲十佳荣誉的国际高尔夫球场、国际体育训练基地、综合运动中心、全能运动健康会所等均已开放。现装修房售价约7800元/平米起,最小户型建面约66平米。
昆明嘉丽泽恒大·养生谷湿地公园实景图
教育大盘数量有限但关注度高
当前的昆明市场,教育资源已成为购房者最为关注和需要的重要配套,越来越多的购房者尤其是年轻群体,甚至将其视作了选房的第一决定要素。对于与主城有一定距离的超级大盘而言,如果能拥有名校资源,无疑解决了购房者需求最关键的一环,势必会受到更多的青睐。
位于大赖山原一乘驾校总部的绿地·观云山,总占地约4050亩。作为南滇池国际教育生态示范城,其以“全龄、全时、全维”的业态规划理念,首创了“5+2”教育度假模式,构建 “1+4”功能板块(教育+生态康养、禅修文化、原生资源、匠心产品),上海协和国际双语学校已入驻项目。其现有建面约112、136平米六层洋房,建面约121-145平米半山合院及建面约93、115平米双首层叠拼登记中。
绿地观云山教育规划设计
古滇·未来城位于滇池东南岸,雄踞古滇核心区,总占地1170余亩,总建筑面积达166万方。其自身规划有14万方教育用地,打造K12全年龄段国际精英教育。而其所在片区,将规划总规模约2274亩的古滇国际教育基金小镇,成为面向东盟链接“一带一路”的国际教育文化交流新窗口。目前项目有公寓、别墅同步在售,公寓建面约44-88平米,均价9000元/平米;别墅建筑面积177-203平米,总价约600-900万/套。
古滇·未来城项目规划
安宁俊发城占据安宁宁湖新区和老城区核心位置,占地面积约1800亩,建筑面积约245万方。秉承“一轴、三带、四心、七系”的规划思路,其社区内约170亩的观音山公园、约446亩的生态公园及约305亩的运动公园贯穿一气,外部则有约344亩的宁湖公园环绕。项目规划有11所学校,将建立15年全龄教育体系,打造一座教育生态大城。其现有建面约102-122平米产品诚意登记中。
安宁俊发城外部宁湖公园实景图
实际上,正如文章开头所说,这些大盘项目因为规模足够大,所以各类型配套在数量和质量上都有一定水准。其虽以某类配套见长,但基本都具备了从商业到康养,从文旅到教育的全系设施规划。而由于距离原因,其价格大都处于市场整体低位,无论是对需求低门槛的刚需阶层,还是有第二套房的改善或投资需求人群,都有不俗的吸引力。（云南房网）
