4月13日,百盛宣布关闭昆明新西南店,店面物业由昆百大收回。几天后,在五华区召开的新西南广场相关情况新闻发布会上,昆百大对外公开表示,收回物业后将进行大力度的提升改造,让新西南广场与小花园“甜甜圈”融为一体,打造昆明新的网红打卡地,昆明精品消费商圈。

拆除已经接近30岁的新西南大厦,原址重建商业综合体其实也是一种选项

昆百大真的还具备完成这个目标的实力和意愿吗?之所以有此疑问,是因为此昆百大早已非彼昆百大。

昆明人熟知的老牌上市公司昆百大,在2018 年完成了重大重组,公司更名为我爱我家。我爱我家在借壳昆百大上市之前,是北京一家房地产经纪公司,借壳上市之后,我爱我家的经营重点已从云南转到华北、华东,主营业务也从商业变成了房地产经纪。

不过,在上市公司昆百大重组并更名为我爱我家之后,我爱我家成立了一家百分之百控股的昆明百货大楼投资控股有限公司,注入了原来昆百大在云南的所有业务,所以现在的昆百大其实指这家公司,但大力提升改造新西南,继续在商业领域发力,其实取决于我爱我家的态度。

昆明百大在重大重组并更名为我爱我家之前,主营业务只能说差强人意,在收购我爱我家之前的2016年,昆百大的净利润只有2千多万,在百货零售行业艰难求生,而在更早前,昆百大曾连续多年ST,一度面临退市风险。

作为昆明老牌商业企业,昆百大在商业方面的自主经营能力早就处在勉力支撑的阶段, 目前,昆百大在昆明的几个重要商业阵地,无论是昆百大商厦A座B座还是百大家电所在的C座,以及在呈贡的百大新都会,在实业商业下滑,竞争对手越来越多的情况下,都没有什么亮眼的表现,维持眼前的一亩三分地尚且勉强,扩大阵地并没有那么容易。

昆百大自身如此,母公司我爱我家是否有实力和意愿重振新西南雄风呢?借壳上市后,我爱我家被称为中国中介第一股, 2018年上市公司利润为6.31亿,2019年预计将在8亿左右,业绩比当年的昆百大好得多,从财力上说改造并运营一座商厦也不是什么问题,但问题是如今的我爱我家其房地产经纪业务比重在2018年就高达51%,2019年应该会进一步上升到55%以上,而商品销售和商业租赁及服务的比重在2018年只有10%左右,2019年下降到预计只有9%。而在2015年,当时还叫昆百大的上市公司业务结构中,商品销售和商业租赁及服务的收入比重达到80%。

另外,在贡献收入的区域分布上,华北和华东占我爱我家收入的80%以上,来自云南的收入还不到10%。如今的我爱我家,是一家以北京、上海的房地产经纪业务占绝对大头的公司,商业方面的贡献越来越小,在这种情况下,我爱我家还有多大决心在云南的夕阳行业继续投入,实在值得怀疑。

新西南商业大厦自身的硬件条件,也是影响昆百大和我爱我家改造决心的重要因素。新西南商业大厦始建于上个世纪90年代初期,虽然目前仍旧是昆明体量排名靠前的单体商业建筑,可是当年的设计规划其实已经落伍,其中最大的问题是新西南的停车位严重不足,而目前新兴购物中心的运营又高度依赖充足的免费停车位,高大如恒隆广场目前仍旧是免费停车,新西南商业大厦则完全不具备这个条件。

在空间规划设计上,新西南大厦也有很多问题。当今新兴购物中心越来越倚重于体验类业态如餐饮、电影院等,可是新西南由于建筑本身的问题,餐饮业态始终处于边缘地位,和旁边的金鹰广场形成鲜明对比。新西南大厦虽然也有电影院,可是影厅空间明显不符合当今标准。其实当初百盛新西南开店时,已经公开对外称西南大厦的设计落后,为此昆百大方面专门对商厦进行了一次大规模改造,光电梯就新增了几十部,可是有些设计缺陷通过改造无法弥补的。

实体商业整体走衰,新西南大厦又有许多建筑硬伤,在商业服务方面已经多年乏善可陈的昆百大要想让这座商厦焕发生机,几乎是一件不可能完成的任务。有同行甚至提议,与其明知不可为而为之,不如干脆拆除这座已经落后的商业建筑,在原址重新建设新的商业综合体,说不定还更加容易一些。因为新西南大厦目前只是一座8层的单体建筑,地块容积率其实不高,地下空间只利用了很少一部分,土地价值并没有被充分释放。