住宅专项维修资金(下简称“维修资金”)是房屋的“养老金”,关系到房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,当房屋保修期满需要“治疗”时,可启用它解决问题。商品房制度实施20余年,不少住宅已进入大中维修期,在此过程中,关于维修资金的问题也逐渐暴露出来。

我省与全国情况相似,维修资金存在支取难、使用不规范,以及部分开发商代收后未交存等遗留问题。相关人士表示,维修资金的收缴、管理、使用中,各方都有责任义务,但执行过程中的偏差行为,除了政府需不断完善相关政策制度及提高监管能力外,业主、业委会也需增强对维修资金的认知和专业培训,有效避免共有财产的流失,让钱花在“刀刃”上。

追问 纠纷频发为哪般?

月半湾小区、医大广场一期、实力北岸小区……

近几年来,昆明多个小区发生业主需要使用维修资金进行修缮维护,但或难以征得法定数量业主的同意;或发现房屋“养老金”不知所踪;或在业主不知情的情况下,维修资金已被动用,所剩无几;或开发商代收维修资金后,迟迟没有按住建部门的要求移交的种种情况。

月半湾小区于2007年交付使用,有924户业主。有业主称,小区600多万元维修资金和200万元公共收益被开发商及物管“卷走”,现小区需要维修消防设施,却发现开发商当年代收的维修资金并没有向住建部门移交。医大广场一期业主们也有同样的烦恼,开发商代收的维修资金和契税迟迟未移交至住建等部门。

记者从省住房和城乡建设厅了解到,我省于2006年明确新建小区要交存维修资金。目前,不少商品住房及销售出去的公有住房已进入大中维修期,维修资金的相关问题也逐渐显现。

云南省物业管理行业协会会长宋有兴介绍,根据《物权法》规定,使用维修资金需“双三分之二”(专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主)以上的业主讨论通过。“双三分之二”是法律法规的硬性规定,也是维修资金使用审批的“红线”,但由于业主数量较多的小区,组织业主参与表决难以实现。加之,业主对自主管理小区事务和自行承担小区维养费用的观念不强,特别是对于损坏部位暂时没有直接影响到自己的时候表现冷漠,所以在维修资金使用前,存在业主决策难以有效、及时收集。另外,部分业主因“惜用”维修资金,即便房屋经专业机构鉴定急需维修时,也会出现决策滞后的情况,导致维修资金使用难。

采访中记者发现,除难以获得“双三分之二”业主签字外,目前矛盾焦点较为突出的还有原开发商代收维修资金后,未移交或未足额移交至住建部门代管的情况。

我省启动维修资金交存后,针对实际操作过程中发现的问题,相关政策也进行过多次调整。2017年9月1日,维修资金交存方式由原来的开发商代收变为由业主直接交存至专户银行。按照《住宅专项维修资金管理办法》,业主大会成立之前,维修资金专户由政府住建部门代管,业主大会成立后,移交给业主大会自管。

记者从昆明多个区级住建部门了解到,目前各区对原开发商代收后未移交或未足额移交的维修资金正在抓紧清理、催交中。月半湾小区所属住建部门表示,因地产商代收的维修资金尚未移交,查不到具体数额,但仍在积极联系开发商。

专家 公开透明方可消除纠纷

昆明实力北岸小区的外墙砖脱落严重,物管贴出公告,要申请使用维修资金进行修缮,引发众多业主的不满。

一位业主告诉记者,小区于2007年5月交付使用,862户住户首次交纳维修资金616万余元,期间物管申请动用资金7次,但不少业主表示并没有签过字,更不知悉维修资金已被动用的情况。而该小区物管则称,动用维修资金已征得法定规定业主的同意,并向住建部门提交了相关资料,且获准使用。对此,有业主怀疑是物管公司伪造业主签了字。

伪造业主签名、随意增项、超额报价……采访中,这些情况屡遭业主诟病。昆明某小区在使用维修资金过程中,招标价为85万元,实际工程结算却高达1400多万元。不少业主质疑,类似招标价和实际工程结算价严重不符的地步,可能存在多方勾结的情况。

宋有兴表示,维修资金在使用过程中,不论是业委会,还是受业委会委托实施改建修缮方案的物管公司,以及工程建设方和政府监管部门,都应该对小区要修缮或改造的设施设备等相关情况进行公示。如所需更新改造的设施设备名称、涉及业主户数、建筑面积平方数;工程预算额度;维修改造方案以及按“双三分之二”业主签字情况,并附上监管职能部门的举报电话等,在规定公示期无人提出异议后,才能实施。“越公开透明,矛盾越少。”宋有兴认为,这在一定程度上也是考验相关职能部门的监管能力及城市社会治理的智慧和水平。

去年,民建昆明市委的调研显示,维修资金的信息公开不及时和缺乏公开机制,群众的知情权、参与权没有得到保障,公众监督严重缺乏。

据了解,我国不少省份城市已在当地住建部门网站上开启了网络公示平台,可查询各小区使用维修资金使用情况等相关内容。

建议 将违法违规行为纳入征信系统

“维修资金属业主财产,业主发现小区维修资金去向不明或开发商代收后始终未移交的,应立即向住建部门反映;业委会或业主代表可向公安机关报案。”云南世达律师事务所律师李荣仙介绍,对开发商代收后未移交的情况,住建部门向其下发催交通知3个月仍未移交,根据《刑法》关于侵犯财产罪规定可入刑。

李荣仙建议,对于代收维修资金后始终不移交或挪用的开发商,应与项目房屋产权登记、开发建设单位资质年检挂钩,并将违法违规行为纳入征信系统,限制今后相关项目的审批等手段结合;构成犯罪的,依法追究其刑事责任,提高其违法成本。

住建部门在审核使用维修资金过程中,应充分利用科技手段破解效率低、成本高的审核方式,可借鉴北京部分小区的做法,业主表决使用维修资金时,不再使用纸质投票,而是通过业主输入姓名和身份证号码实名认证过的手机App进行投票。而在深圳,业主通过线上线下投票并行的方式来保证业主投票真实高效。在线上,业主通过“深圳市物业管理公众服务”微信公众号,通过身份认证并绑定房屋后,使用投票决策功能进行投票。在线下,业委会和物业管理处公开放置封闭式投票箱方便业主投递纸质票。由街道办派驻的工作站、居委会、业委会、管理处及业主代表共同进行开箱验票、计票,保证投票的真实性和合法性。(云南日报 记者张馨云)