2018年即将结束,如果用一个字来概括今年的昆明楼市,那就是“涨”。继2017年全年房价连续上涨之后,2018年昆明房地产市场仍旧延续涨势,年末和年初相比,房价累计上涨幅度约15%,相当于每平方米涨了1千到2千块钱,而且这还是在昆明市分别于3月和7月两次出台市场调控政策的结果,否则上涨幅度可能更大。

但明年昆明房价仍会继续上涨吗?现在看来没那么确定,许多市场动向表明,昆明房价涨势似乎已经到了强弩之末,可是同样有许多证据表明,2019年昆明房价下降也难。

先来看看官方统计数据。按照国家统计局数据,今年11月昆明新建商品住宅价格环比前一个月上涨了0.7%,同比去年上涨了18.6%;二手房价格环比上涨了0.6%,同比上涨15.3%。从房价变动情况来看,11月昆明房价仍在上涨,截止到11月昆明新房价格已连续涨了29个月,二手房已连涨了21个月。

不过,虽然昆明的房价仍在上涨,但11月的涨幅较前一个大幅所回落,其中新房价格环比涨幅创下了近半年来的最低值,已经趋近于0,意味着11月昆明的新房价格,其实和10月是差不多的。而自今年5月以来昆明房价同比涨幅逐渐扩大的态势,也在11月被扭转,出现增速拐点。这也意味着,目前昆明的房价涨势开始放缓了。

比起官方统计,民间机构克而瑞和锐理给出的昆明近期数据更为直接:昆明的房价已经有所下调,而且明年也有走低趋势。

锐理数据显示,11昆明商品房成交均价13920元/平米,房价较前一个月下降了1.8%。另一家统计机构克而瑞早在今年8月就发布过昆明房价环比下降的数据,10月份和11月房价继续下降。克而瑞数据显示,10月昆明新房成交均价12174元/平米,环比下跌1.9%;11月昆明新房成交均价12144元/平方米,环比下降了0.2%,除了南市区均价有小幅上升外,其余区域成交均价均有下降。

按照克而瑞统计数据,11月昆明商品房成交价格和面积均有下降

同时,昆明商品房销售也开始放缓。根据克而瑞数据,11月昆明商品住宅成交量大幅下降,主城商品住宅成交面积89.70万平方米,环比下降26.4%,同比下降39.9%。一般来说,成交放量往往意味着房价开始上涨,而成交萎缩则多半是房价回调的先兆。

克而瑞在11月的昆明楼市分析报告中称:昆明目前房价已有小幅回落,地价下行趋势初露端倪,未来供应放量,房价下调为大概率事件,市民购房观望情绪浓重。

来自市场一线的信息似乎也印证了克尔瑞的判断,云南房网从多个渠道了解到,最近一个月已经有多个高价楼盘下调了价格,或者给与更大优惠。有些则以精装改毛坯的方式变相大幅降价,由于调价幅度过大,甚至引起了部分前期业主的强烈不满。

比房价更能提前反映市场走势的是土地市场的冷暖,最近3个月的昆明土地市场也遭遇了一系列打击。今年上半年,昆明土地市场一直比较火爆,优质土地基本都被多家企业争抢,但进入10月以来,昆明部分上市交易的土地已有多个被取消、推迟交易或者流拍,就连地段位置相当优越的草海、巫家坝、市中心等地块都无人问津。

云南房网了解到,这些被取消、中止或者流拍的地块大部分事先都基本确定了买家,之所以没有成功交易,主要是因为开发商对后市普遍有些忐忑,高价拿地多少有些信心不足。而土地交易是房地产市场变化的先行指标,最近这几个月昆明土地交易多次受挫,难免让昆明楼市明年的走向蒙上阴影。

巫家坝西派国樾目前均价约2.1万元/平米,远高于昆明住宅平均价

尽管已经有不少项目调低了房价,可是几乎在同期,也有一大波昆明项目酝酿上调价格。包括滇池名门、中梁首府、金地九樾、新希望白麓城、新希望观澜汇、新城琅樾等多个楼盘都发布了涨价通知,且涨价幅度不小,每平米涨价幅度在500-1000元左右。并且保利发展、金地等全国性企业也都有涨价计划。看上去涨价项目的数量似乎比降价的更多,这让预测明年昆明的房价走势变得相当困难。

不少开发商都不认同明年昆明房价下跌的判断,他们的理由是昆明今年交易的土地中,有不少都是高价成交的地块,这些项目大多都会在明年入市销售,地价偏高未来的房价自然不会便宜。尤其是巫家坝和草海片区,明年将会有大量的商品房入市,这些项目不止地价成本偏高,并且大多由外来大房企打造,多为精装盘且定位相对高端,会在一定程度上拉高明年的房价。

同时在政策层面,虽然国家层面仍旧坚持“房住不炒”的政策取向,但近段时间国内房地产市场开始出现了新的政策动向,不少城市放松了限购政策,房贷利率、开发融资也有松动迹象,昆明今年出台的限购、限售等政策有可能会有所放松,届时有可能会增加市场需求,带动房价上涨。

在目前的房地产市场形势下,你认为2019年昆明房价会呈现什么样的走势呢?（云南房网 严加琴）