金沙社区铝加工厂小区居民共建活动。 盘龙区融媒体中心供图

“致陆川之万物、富昆明之众民。”这是一直以来大家对昆明市盘龙区的赞誉。随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，楼宇林立、人头攒动、市场繁茂等“关键场景”筑起盘龙城市新景象。在这其中，一个个高楼林立的“城中之城”——小区，也成为群众高品质城市生活中的“主角”。

小区作为城市治理的基础单位和城市生活的根脉所在，各种矛盾纠纷、治理隐患藏匿其中。因此，进一步全面深化小区治理改革，对推进中国式现代化具有筑基意义。按照省深改办、省住房城乡建设厅的安排部署，盘龙区作为全省物业服务管理改革试点，在市委社会工作部、市住房城乡建设局指导帮助下，切实加强党建引领物业治理，建立有利于汇聚多元主体合力、物业服务管理良性运行的综合治理机制。试点工作推行以来，实现监管制度建立健全、标准规范落地落实、服务质量有力提升、矛盾纠纷明显下降的良好改革效果。

“要把物业试点工作延伸到楼宇，助推楼宇经济发展！”盘龙区委、区政府掷地有声。近年来，全区“亿元楼”和甲级以上楼宇保有量、楼宇入住率、平均租金水平均居全市、全省前列。补齐部分楼宇物业的“短板”，也为持续优化营商环境指出新方向。

通过积极推动物业改革，深入分析研究，聚焦不同小区、楼宇的实际情况，实事求是、精准聚焦、分类施策，盘龙区如今已分别探索出适合不同场景的物业管理“盘龙模式”。

“信义制”物业“点单式”改善错位服务

在青云街道金沙社区，一个曾陷入“物业不达标、居民不愿缴费”恶性循环的无人管理小区，通过引入全省第一家“信义制”物业管理，实现华丽转变。

云南铝加工厂小区是一个典型的老旧小区，小区建于上世纪，基础设施落后，管理维护成本高，加之此前物业公司不作为、居民诉求多元化、物业费收缴率低等问题，导致小区治理一度陷入困境。前物业公司因难以维持运营，于2023年4月30日退出管理，小区成为无人管理小区。高楼层居民没水用、小区下水道倒灌外溢、居民在绿化带划地种菜、邻里纠纷多、居民对物业信任度低、新物业无法接手……一系列问题集中爆发。

改革的突破口在何处？金沙社区党委着眼于长治长效，开始为小区寻找新的物业管理模式。盘龙区委社会工作部、区住房城乡建设局、青云街道办事处共同调研商议后，终于有了“解法”——为小区引进“信义制”物业管理模式。

为何选在这里试点？据了解，“信义制”物业管理模式最适合从物业矛盾纠纷突出的小区入手。该模式是在传统物业服务的基础上，通过党建引领和公开透明阳光信义的制度设计，以开放式预算实现业主利益最大化，让物业服务正本清源、物归原主。在“信义制”物业的框架下，居民可以像“点单”一样提出需求，物业则按需服务，不仅解决了错位服务的问题，还让居民感受到实实在在的改变。通过线上小程序，物业每一笔开销都透明可见，甚至自助饮水机租金等细节也无一遗漏。

热心居民李莎第一时间报名，成为小区首位“阳光监督员”，对物业费用进行阳光监督。“院子里的老人家有事都喜欢找我帮忙，我们经历了这么多困难，好不容易找到新的物业模式，一定要发挥力量参与进来。”李莎表示，这一物业模式既“点单式”满足居民自治需求，又“专业化”实现物业各项工作落地执行，再由中间的“阳光监督员”搭建起诉求收集反馈的渠道，配合小区党组织双监督，确保物业费用的透明使用，让居民对物业公司的信任感逐步增强。

运用“发现一个人、培育一批人、带动一群人”的理念，小区75岁老党员带头参与支部建设；老住户发挥个人所长，“兼职”当起小区的水电工；居民分别认领桃树，共筑庭院桃林……2024年10月新铺设柏油路，前期仅用3天时间就挨家挨户完成签字，小区居民“向心力”日益增加。启用“信义制”物业后，小区的物业费缴费率从原来的30%提升至95%以上，小区治理成本、矛盾纠纷、治安警情实现“三下降”，业主物业服务覆盖率、安全感、满意度实现“三提升”。

居民自治管理探索出“金康园模式”

沿北京路来到联盟街道金康园小区，业主们通过自治的方式实现从内到外的转变。2018年，他们就已经开始自治之路，到如今，小区已探索出成熟的“金康园模式”。

金康园小区建成于1998年，共有51栋楼，户数超千户。由于小区建成年代较久，无维修基金，小区水电管网、道路等基础设施老旧，外来车辆乱停乱放，电梯频繁出现问题，而物管公司不作为、管理不到位，问题一直得不到解决，导致小区业主和物业矛盾重重，双方进行了长期的协商和拉锯。2018年9月，金康园小区居民在街道、社区党组织指导下成立了业主委员会，采取“党建引领＋居民自治”模式，实施小区“微治理”，解决了很多过去“管不过来、管不好、不好管”的老大难问题。

“基层党组织引领作用非常大，每个动作都与群众同心同向。”老党员唐陕北是金康园小区的业主，从居民到居民小组长再到业主委员会成员，他的身份转变映射出小区居民自治的参与性、支持度不断提升。

金江路社区党委把党建引领贯彻到小区治理全领域全过程，深挖社区党员、能人、骨干，指导金康园小区成立了庭院党支部，推进小区业委会与党支部支委交叉任职、双向任职工作，实现业委会党员占比60%，让党组织围着群众转，提升群众对党组织的信任。“党员积极争取资源，社区、企业、小区共同实现多主体联动，先后在小区实施自来水水网改造、电力一户一表改造、民生小实事等项目。”唐陕北表示，这些实实在在的细节，让居民深刻认识到惠从党来，为居民自治增添了很大信心。

“面子”的改变，直观且有序。小区党支部牵头建立11个工作组，包片联系51个楼栋，采取“扫楼”建联系、定期聚议的方式，畅通民意通道、连接邻里关系。党员联系群众走访入户实现季度全覆盖，每年收集民情民意达150余条，超过三分之一的民情民意转化为支部和业委会具体工作。在没有物业公司情况下，小区业主自主协调联系相关部门，管理顺畅有序，绿化和楼房外立面焕然一新，18部电梯全部换新，有效推动小区走上“自治道路”。

“里子”的改变，深刻而有效。他们主动公开业委会账目，聘请专业人士共同审计负责，确保总体开支和立项支出全程透明，通过激发各个主体的能动性，建立良好的居民自治组织体系，有效激发居民参与物业管理的积极性和主动性。

业委会“由下至上”优化楼宇生态

作为昆明市主城区核心区，盘龙区居民小区多，楼宇体量也大。随着一批批税收亿元楼宇、千亿元楼宇相继诞生，全区98栋楼宇成为承接盘龙区高新技术、现代服务、创意文化的“空中产业园”和“空中聚宝盆”。

在盘龙区物业服务改革试点工作中，联盟街道聚焦“聚力攻坚北京路”中心工作，主动破难解堵，以财智心景大厦为试点，积极探索将居民小区业主委员会管理成熟经验引入商务楼宇的物业改革新模式，“由下至上”推进物业改革试点工作。

财智心景大厦位于盘龙区北京路与白云路交叉口，与相邻的俊发中心、同德269写字楼、金色年华等商务楼宇共同构成北京路同德商圈，本身极具区位优势和发展潜力。近年来，因楼宇物业服务水平逐渐退化，导致楼宇设施维护不力、入驻企业良莠不齐等问题，整栋楼宇呈现高金融风险爆雷率、高投诉率、高空置率和低服务、低业态、低收入的“三高三低”不良楼宇生态。

“财智心景大厦属小产权楼宇，产权分散分割在百余名业主手中，业主意见难以统一，更缺乏与物业服务企业对话的有效平台。”联盟街道相关负责人介绍，大厦面临的诸多问题，既是“硬”设施的问题，也是“软”服务的问题，症结在于物业管理的缺失，使楼宇逐步陷入“不愿缴纳物业费、物业设施无法维护、物业服务水平进一步下降”的恶性循环。

扭转物业服务、优化楼宇生态，势在必行。2024年，在物业改革的实施过程中，联盟街道“由下至上”，借鉴“楼下”金康园小区居民自治的成功实践，把有效经验引入“楼上”，发动财智心景大厦内的党员带头、业主参与，对大厦的业主进行摸排和沟通联系，历经两年间5次业主大会，最终选举产生云南省第一家楼宇业主委员会，全程规范完成业委会成立、委员补选、业委会备案、解聘原物业公司、选聘新物业公司等程序。

楼宇自治，自此开始。

“首先对外立面多年没清洗的楼体开展‘洗脸行动’，此后在两个星期的时间里，按照大厅‘样板砖’的标准，对整栋楼宇进行内部重饰，并修缮新建门口的景观区域。”大厦业主委员会主任陈春明告诉记者，新物业公司的服务态度和速度，都让楼宇里的业主很有信心，真切感受到党委和政府在解决疑难问题中的群众立场、群众方法，直观感受到楼宇生态向好发展。

2024年楼宇业主委员会成立后，财智心景大厦物业缴费率由65%提升至80%；物业服务费收费标准由9.6元/平方米降低至7.5元/平方米；业主委员会的成立和有效履职，促使楼宇业主对社区工作满意度达92%，对新物业企业工作满意度提升至82.8%。

“盘龙模式”探索治标又治本

“大物业”归根到底是要服务“大民生”，在盘龙区开展物业服务改革试点工作，重点在于探索出既治标又治本的解决方法。

从居民小区到商务楼宇，漏洞频发的问题物业，多数是以利润最大化为目标追求，导致物业管理陷入服务质量下降、进而居民满意度缴费率下降、最后服务质量持续下降的恶性循环，直至物业公司撤离。

物业之堵，何以疏解？盘龙区明确制度先行，试点推进。

构建“2+2+4+N”政策制度体系，通过征求意见，完成《关于进一步规范住宅项目物业管理信息公开的通知（试行）》《盘龙区业主大会、业主委员会指导规则（试行）》《昆明市盘龙区住宅专项维修资金应急管理办法（试行）》《关于建立物业纠纷多元化解机制的指导意见（试行）》《住宅小区建筑物外墙脱落及结构安全隐患排查整治方案》制定下发。

创新物业评级，开展“风险+信用”综合评价。统筹投入使用时间、人口规模、物业服务费收费率、业主满意度等物业服务风险影响因素，构建“重大、较大、一般、低”四级物业服务风险评估机制；统筹省、市物业服务企业信用评价体系和新制定的街道、社区物业服务企业达标考核办法，构建四等九级信用等级评估机制；统筹风险监管与信用监管两个维度，构建从“风险低、信用好”到“风险高、信用差”的分级评价机制。

创新规范运行，建强物业服务“新三驾马车”。规范小区党组织、业主委员会和物业服务企业职能职责，建立党组织领导下的协商、协调、共促机制；从小区党组织的组织设置、支部委员会建设、党员教育管理、引领住宅区治理、领导和保障等方面开展小区党组织规范化建设，提升小区党组织的政治功能和组织力；细化业主大会、业主委员会指导规则，完善35项业主大会、业委会成立、换届、变更等示范表格文本，细化住宅小区业主大会和业主委员会议事规则、管理规约示范文本，新制定车位使用管理专项规约、共有物业和公共收益资金管理使用专项规约示范文本，编制10项业主委员会工作制度示范文本，开展专题培训并组建区级指导组，全面推进符合条件的小区成立业委会和业委会规范化运行工作；实施“党建+物业”工程，以“红色物业”规范化创建为抓手，引领物业服务企业与各类市场主体、社会组织合作，探索养老、托育、婚姻、妇女、青少年及家政、维修、快递、社交、供餐、心理、纠纷调解等增值服务；探索街道、社区、小区党组织领办、“职业经理人”负责的公益性托底和“多片打包”统一引进等基本物业服务覆盖模式。

创新资金监管，让“钱袋子”牢牢攥在业主手中。重构专项维修资金应急使用管理流程，制定应急使用事项清单和负面清单，从提出申请、现场查看、开工确认、组织维修、验收公示、结算划转等方面予以规范；创新公共收益资金规范管理流程，明确公共收益范围，从公共收益的获取、权属、清查摸底、管理主体、经营管理、账户管理、使用范围、使用程序、公示管理、指导监督、交接移交、违规处罚等方面进行规范；构建物业服务运行、资金预算管理、小区基金监理的全过程监督机制，调动群众的认可度和参与度，激发社区居民自治动力。

试点在一线，服务大民生。盘龙区以增进人民福祉为出发点和落脚点，聚焦物业管理难点、堵点问题，走访调研，创新举措，已探索出首批多方参与、多元共治、多点联动的物业管理“盘龙模式”，靶向治理群众最关心、最直接、最现实的物业管理问题，以改革创新和制度建设、能力建设为抓手，充分把党的政治优势、组织优势、群众工作优势转化为基层治理效能。（昆明日报 记者胡耀元 通讯员闻治云 孙媛报道 美编王丽娜制图）

首批7个物业服务管理

“盘龙模式”

1

以香博苑小区为代表、以“提升专业服务、嵌入增值服务、融入基层治理”为主要特征的“物业＋（家）”模式

2

以金实西区小区为代表、以“各司其职、双向奔赴、协同共治”为主要特征的和谐共治物业模式

3

以世纪龙苑小区为代表、以“赋权支部、党员带头、融合并进”为主要特征的党组织主导型物业模式

4

以云南铝加工厂小区为代表、以“开放参与、公开透明、增进信任”为主要特征的“信义制”物业模式

5

以金康园小区为代表、以“党建引领、经济透明、协商民主”为主要特征的居民自治物业模式

6

以拓东大厦+拓东路96号和天祥社区11个老旧小区为代表、以“连片管理、资源补偿、共享服务”为主要特征的“街区共治”物业模式

7

以财智心景大厦为代表、以“产权链接、软硬并重、共同发展”为主要特征的楼宇业委会主导型物业模式

为推进物业服务管理改革提供了典型示范样板，逐步在全区进行复制推广，提升物业服务管理质效