中海国际中心实景图 供图

3月29日，戴德梁行发布《2022年昆明房地产市场回顾》报告。该报告从甲级写字楼市场、优质零售物业市场、住宅市场回顾了2022年昆明的房地产市场情况，并展望了昆明房地产市场未来的发展前景。其中提到，房地产行业进入调控时代后，昆明住宅的投资性需求得到遏制，住宅市场遇冷。

住宅市场供应量大幅下跌

工业用地供需两热    

报告中透露，2022年，深圳全年平均房价达67868元/平方米，为全国城市房价最高；昆明全年平均房价为13810元/平方米，与重庆、长沙差不多。

房地产行业进入调控时代后，昆明住宅投资性需求得到遏制，住宅市场遇冷。近年来购房者比较看好的官渡区，2022年房价上涨乏力，销售量也有缩水。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为，2022年，昆明住宅市场筑底。从供应端角度看，在经历了疫情影响、房企债务问题等不利因素的冲击后，昆明住宅市场明显趋冷，供应量大幅下跌；从需求端来看，购房者观望情绪浓厚，投资性需求减弱，市场需求主要以本地购房者改善型需求为主。未来，随着各项助力楼市回暖的政策落地，昆明住宅市场的困境有望得到缓解。但短期内消费端信心尚未触底，加之宏观经济仍需恢复，住宅市场预计维持稳定。

另外，近年来昆明工业物流发展迅速，2022年，昆明工业用地供需两热，供应和需求占比同比均大幅提升。随着区域性国际物流枢纽城市建设的深入，作为面向南亚、东南亚和环印度洋周边经济圈的国际陆港城市和区域性国际航空货运枢纽，未来，昆明的工业物流用地将持续得到资本的热烈追逐。

昆明甲级写字楼空置率

同比大幅下降9.01个百分点    

据戴德梁行公布的报告，近5年来，昆明甲级写字楼市场仅增加1宗新供应（恒隆广场，2019年）。2022年无新增供应，全市存量维持在864886平方米。2023年，中海国际中心正式入市，昆明甲级写字楼市场时隔4年又迎来新项目；该项目也是官渡区的第一个全自持超甲级写字楼。

报告显示，昆明甲级写字楼市场需求面临冲击，为吸引客户，业主均采取以价换量措施或大幅度优惠，全市租金同比下跌至79.88元/平方米/月。在此背景下，大量企业以较低价格进驻品质更好的楼宇，促进了净吸纳量的增长。2022年，昆明全市甲级写字楼净吸纳达77892平方米，空置率同比大幅下降9.01个百分点至18.24%。

分区域看，大力发展楼宇经济的盘龙区表现最佳，租金达90.05元/平方米/月，空置率为14.72%，比五华区、西山区要低。

戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳认为，疫情防控虽然进入了新阶段，但市场恢复仍需要时间，且未来新项目的加入将加剧昆明甲级写字楼市场的竞争，加之市场需求基本以置换为主，企业承租能力较差，短期内全市租金仍呈现动荡调整的态势。

席芳指出，《昆明市“十四五”科技创新规划》中提到，到2025年，昆明将基本形成具有较强影响力的区域性国际科技创新中心，高新技术企业数量将达到3000家。作为载体的甲级写字楼或将乘此东风，破解困境，迎来新发展机遇。

夜间经济持续发力

商业焕新助市场发展    

2022年，在诸多因素的影响下，昆明优质零售物业市场2022年未录得新增供应，全市存量维持在2902200平方米；部分老旧项目闭店焕新，一定程度上推动昆明优质零售物业市场项目的品质升级。

2022年，昆明优质零售物业市场的平均租金为403.15元/平方米/月，同比下降0.91%；空置面积增加，同比上涨2.74个百分点至16.42%。

分析指出，近年来，昆明市积极培育、壮大夜间文旅消费这一新模式，斗南花市、昆明老街—南强街巷以及昆明公园1903文体商旅综合体入选国家级夜间文化和旅游消费集聚区名单，夜间文旅消费正成为昆明文旅消费的重要增长点。

戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为，为应对市场激烈的竞争，以及给消费者更良好的购物体验，昆明部分人气较旺的购物中心开始进行项目更新，通过翻新老旧部位、重新规划室内布局、动线、业态等，升级整个项目，获得了商家和消费者的好评。未来，老旧项目的焕新或将成为优质零售物业市场发展的又一大助力。

贾萱指出，2022年发布的《云南省促消费稳增长三年行动计划（2022—2024年）》提出，要“进一步提升全省中心城市夜间消费占比，打造一批夜间文化和旅游消费集聚区”，作为云南的省会，昆明势必成为先行者。未来，随着夜经济持续推进，夜间商业也将迎来蓬勃发展机遇。（都市时报 全媒体记者姜洁）