中原地产研究院最新统计数据显示:今年上半年,全国各地房地产调控次数超过234次。值得注意的是,房地产调控政策出台,对抑制房价过快增长的效果明显。

随着全国整体政策趋紧态势,云南省对预售资金监管、租赁收入税收、房地产销售场所及房地产经纪行业加以规范;同时,新版云南省物业管理规定不断完善,昆明拟出台新规,包括限制阳台面积、严控农村村民宅基地等。

昆明针对楼市的限制政策

6月16日,国家统计局发布的5月份房地产开发和销售情况月度报告显示:今年前5个月,全国商品房销售增速持续收窄,市场成交高位回落,预计后续销售增速仍将继续收窄。在昆明,针对房地产市场的限制政策相继出台,对预售资金监管、租赁收入税收、房地产销售场所及房地产经纪行业加以规范。

近期的一大热点,是昆明二手房放贷周期放缓。目前,昆明二手房按揭贷款未受停贷影响,仍在正常审批。不过,与新房按揭一样,同样面临审批门槛严高、利率上涨、周期长等问题的限制。

据悉,工商银行二手房按揭贷款,首套房利率5.4%,二套房利率5.8%。银行经理介绍,业主在准备好初审资料(个人征信报告、个人半年银行流水及房产证)后,将与新房按揭客户一起排队等候,放款周期需要1个月左右。招商银行二手房按揭贷款,首套房利率5.6%,二套房利率5.8%。审批流程与工行一样。

从数据上看,5月份,昆明新房价格已经停止连涨,二手房价格仍然保持涨势。销售住宅指数环比上月微涨0.2%,同比上涨4.1%。

克而瑞发布的《昆明房地产市场6月月报》显示,6月主城商品住宅成交均价15581元/平方米,环比下降1.38%,同比上涨2.60%,均价小幅下降;成交面积板块同比大幅下降。6月,主城商品住宅成交61.26万平方米,环比下降13.03%,同比下降42.30%。

值得注意的是,6月整体房地产市场供大于求,市场去化周期持续走高,销售率出现下降趋势,后市将以去存为主,其中,住宅去化周期约12.35个月。

从克而瑞数据可以看出,去年6月昆明商品住宅均价为15187元/平方米,今年2月涨到15863元/平方米,3月回落到15717元/平方米,4月小幅上涨,5月再次回落,6月小幅上涨,均价为15581元/平方米。

据锐理数据显示,今年6月昆明楼市成交6513套,成交金额106.90亿元;去年6月,昆明楼市成交10967套,成交金额168.11亿元,成交数据同比减少4454套,成交金额同比减少61.21亿元。

由此可以看出,房地产市场限制政策出台前,房价呈平稳上涨趋势,政策出台后,房价受影响明显,房价涨幅波动较大。

近两年,中央贯彻“三稳”目标,坚持“房住不炒,因城施策”,及时处理房价异动及扰乱市场等行为,积极调控引导房地产回归居住属性,防范金融风险。2021年上半年,楼市整体政策依然保持稳中偏紧,多地加码房地产调控力度,延续前期房地产调控的密集趋势。

关于下半年房地产市场运行情况,昆明市社科院研究员高军认为:

加强房地产调控是一项长期的政策。昆明也随之在首付款来源、房贷审查、二套房放贷审查时间延长和提高首付款比例等方面推出了调控措施。

加紧房地产调控是落实“房住不炒”的具体体现。随着一系列组合拳的政策运用,“房住不炒”的政策将会逐步起效。今后视调控政策的效果而定,还会有更具体的措施出台,而且是根据各地的情况采取差别化的政策。如区域性的房产税、加强公租房建设、加强出租屋管制、强化房贷资金的监控、一楼一价监督等,都是必要的调控手段。

昆明市的新房价格总体来说是可控的,价格调控将会得到较好的落实。加之市场供应充足,随意提高价格很难。总之,虽然昆明市的房地产需求量也在上升,但供需基本平衡,房价不太可能有大的跃升。(昆明信息港整理编辑)