因涉及滇池生态保护的敏感区域，昆明原来提出的“南延”战略已悄然调整为“南控”，而近期环保部对滇池周边开发的大规模清查，让开发商向南挺进的雄心一时受挫，而曾经被认为开发已接近尾声，拓展空间不大的北市区，反倒再次被各路房企看好。

盘龙区公布的十四五规划，提出94个城市更新项目，其中北市区项目就占三分之一，如果将世博片区、穿金路北侧的项目也视作北市区范围，那么整个北市区计划在十四五完成的城改项目将有40多个，占盘龙区所有城改项目的一半，北市区的开发空间仍旧不小。

去年9月份公布的《昆明城市更新改造行动计划》涉及了287个城中村项目，其中盘龙区占了63个。但根据《昆明市盘龙区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，在城市更新计划方面，除了城中村改造，还包含了24个三旧连片改造和7个老旧厂区更新改造项目，加起来盘龙区“十四五”期间要完成的城市更新项目已达94个，预计总拆除建筑面积达2338万方。

盘龙区“十四五”时期城市更新改造措施分类图

“十四五”期间，盘龙区计划完成24个三旧连片改造项目，预计拆迁建筑面积1121万方；计划完成63个城中村改造项目，预计拆迁建筑面积1070万方，计划完成老旧厂区更新改造项目7个，预计拆迁建筑面积147万方以上。

盘龙区的城市更新主要采用两种方式进行，一种是拆除重建，主要针对城中村和老旧厂改造，另一种是升级改造，主要针对现有小区提升改造。根据盘龙区“十四五”城市更新改造措施分类图，云南房网梳理了主要片区的更新改造计划。

茨坝片区

茨坝片区主要涉及到三大片区的开发，其中绕城高速以北是昆明玉器城片区，绕城高速以南至丰源路区域为国博片区，丰源路以南则为麦溪村片区，整体沿龙泉路两侧进行提升改造。

茨坝片区城市更新计划情况表

按照《纲要》，茨坝片区是盘龙区发展重点片区，定位为生物科技小镇，并主要以国家植物博物馆开发为核心，分别涉及到茨坝村、蒜村、落索坡村、郑家村、雨树村等几个城中村改造和昆机片区、重机厂片区等两大旧厂区改造，其中昆机片区“三旧”连片改造项目由融创负责。昆明玉器城片区主要由云南上基地产负责开发，后因为开发商面临债务危机，该片区至今还是一个“半成品”，因此也列入了提升改造区域。

北部山水新城片区 

北部山水片区主要位于沣源路以北、盘江西路以东区域，该区域主要以城中村改造为主，南侧是龙泉古镇片区，主要由俊发、恒大和美的三家负责开发，按照盘龙区城中村改造名单，龙泉古镇片区涉及瓦窑村、小窑村、桃园村、大波村片区、棕皮营村等多个城中村改造项目，目前项目进展较为缓慢。

北部山水新城片区城市更新计划情况表

而北部山水新城的北侧则围绕瀑布公园的开发展开，同时也是目前该片的新盘集中区域，如首创·禧悦春城、融城·昆明湖、向山的岛以及锦麟峯荟等项目，该区域主要包括了上坝村、回龙村、竹园村、中坝村、张家寺等多个城中村，也算是未来北部山水新城片区发展的又一重头戏。

龙头片区

龙头片区由于俊发发力已久，涉及的麦地村、司家营村、龙头村、羊肠大村等城中村项目进入后续开发，片区内还涉及到较大范围开发的还有清泉村城中村改造项目和任旗营棚户区改造项目。

龙头片区城市更新计划情况表

其中清泉村城改项目曾因开发商资金链断裂停工烂尾七年之久，直至今年3月底才进入复工状态，任旗营棚户区改造目前也完成了项目报批，涉及拆迁改造面积约14万平方米，改造安置户数840户，建筑面积约8.4万平方米，预计总投资8.32亿元。

青龙山-世博片区

青龙山-世博片区城市更新计划情况表

青龙山片区主要包括了清水河村和伍家村两个城改项目在内，世博片区除了世博生态城升级改造和世博车辆段建设之外，云山村、菠萝村、蒋家营村、刘家营村、小坝村等城中村建设也将会是该片区的开发重点，同时昆明醋酸纤维厂拆迁改造规模也不小。

昙华寺片区

昙华寺片区城市更新计划情况表

昙华寺片区位于二环东路以东、世博片区以南，主要包括长地梗村、白龙寺村、迎溪村、何家院和沐东村城改项目，片区内的紫骏苑小区也被列入到提升改造版图当中，目前白龙寺已经完成拆迁，大华负责的长地梗村城改项目也已经启动建设。 

东白沙湖片区

东白沙湖片区城市更新计划情况表

该片区依东白沙湖而开发，涉及的城中村项目不仅数量多，其改造体量还较大，其中主要以苏家营村、虹桥村、龙池村、黄土坡村以及青龙村片区等几个城中村改造为主。另外与之距离较近的还有金沙片区，该片区主要以金沙小区的提升改造为主，郭家凹村城改项目为辅。

新迎片区

新迎片区城市更新计划情况表

新迎片区位于二环以内，列入到城市更新计划的城改项目是周家营村和石渣闸村，新迎小区也将进行全面的提升改造。

金辰-联盟片区

金辰-联盟片区城市更新计划情况表

该片区城市更新主要沿北京路展开，其中金辰片区主要涉及到金刀营片区、罗丈村片区、小庄村片区的城中村改造以及上马新村的提升改造。联盟片区因位于二环以内，片区的城中村改造还是以马家营片区和大厂村片区为主，其余均是大规模的老旧小区提升改造，比如金康园、金福园和金星小区等。 

白塔桃源-拓东核心片区

白塔桃源-拓东核心片区城市更新计划情况表

该片区位于市中心一环内，由于位于核心区，位置优越，开发难度大，多个城中村项目迟迟难以启动开发，且大部分需要采用拆除重建的方式进行，此片区项目主要沿北京路、白塔路分布，其中白塔桃源片区更新项目有桃源街、伍家庄村、栗树头村、水晶村、凤凰村和（灵光村） 敷泽村。拓东城改项目包括唐家营村、苏家村、东庄前村片区和东站新村片区。

整体来看，盘龙区最近5年的城改重点仍旧是北市区，其中北部山水新城、茨坝片区的开发空间最大，相对来说改造难度也比二环内要小。北市区开发条件成熟，地理基础条件好，规划余地大，在昆明南延受挫继续北拓的大背景下，很可能会再次出现一波开发高潮。