昆明正在逐步“消灭”主城周边县城。昆明市十四五规划中提到要优化行政区划设置,加快推进嵩明、宜良撤县设市,推进富民撤县设区。这意味着昆明打算将与主城区接壤的县区全部升格为区或者市,新型城镇化成果将在行政区划上直观体现,而如果这三个县撤县成功,是否会像呈贡、晋宁一样房价急剧飙升?

嵩明、宜良、富民是昆明主城周边最后三个县城

昆明十四五规划提到,要推动城镇空间布局和形态持续优化,加快推进农业转移人口市民化,争取到2025年,实现昆明常住人口城镇化率约77%,户籍人口城镇化率约72%。

在推动市民化方面,提出要完善户籍制度改革,简化户籍迁移手续;建立以经常居住地登记户口的政策措施,促进居住证制度与户籍制度并轨;完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业人口市民化挂钩政策,推进农业转移人口市民化;引导搬迁人口向城镇地区集聚、集中安置,推进重大工程搬迁人口、生态搬迁人口、易地扶贫搬迁人口融入城镇。

为此,昆明要加快推进嵩明、宜良撤县设市、富民撤县设区;推进嵩明县杨林镇撤镇改街道、理顺阳宗镇管理体制;加快推进交通区位优势明显地区、综合实力强、特色产业优势明显、贫困地区起辐射作用、国家3A级以上旅游景区、国家级开发区、省级工业园区有关乡镇等撤乡设镇。 

近些年来,昆明在推动新型城镇化进程中,正逐步“消灭”主城周边的县城。2011年11月1日,呈贡撤县设区;2016年12月12日,晋宁撤县设区。现在,又该轮到嵩明、宜良、富民被提上撤县设市(区)的日程了。

2021年3月昆明各县(区、市)商品住宅成交均价(来源:克尔瑞数据)

呈贡区的房价在前期的缓慢攀升后,2015年起,行情爆发,早已实现房价翻番,今年3月,成交均价约1.2万每平。晋宁改区时间较晚,但在全国大行情的背景下,以及滇池南岸古滇片区等文旅大盘的带动下,这几年房价也有着不俗的表现,今年3月,晋宁区房价约8275元每平。(以上房价数据源于克尔瑞)

对比还未改区(市)的嵩明、宜良、富民,呈贡与晋宁的房价有明显优势。今年3月,嵩明为6607元每平,宜良为5665元每平,富民为5644元每平。

前有呈贡、晋宁做榜样,嵩明、宜良、富民撤县设市(区)后,房价会飙升吗?这是个问题。这3县处于主城的不同方位,与主城的距离也有远近,人口、经济、产业条件也各有千秋,同时,因区域环境不同,所享受的政策也有分别,所以,三者的发展将各有特点。

嵩明受益于滇中新区建设及昆明“十四五”东进策略

因与空港片区山水相连,嵩明将受益“十四五”东进策略

嵩明的发展前景首先是受益于滇中新区建设。滇中新区为国家级新区,设立于2015年,规划范围包括安宁市、嵩明县和官渡区部分区域,打造我国面向南亚东南亚辐射中心的重要支点、云南桥头堡建设重要经济增长极、西部地区新型城镇化综合试验区和改革创新先行区。

其次是昆明“十四五”东进策略。因与空港片区山水相连,嵩明将受益于昆明“十四五”东进策略。十四五期间,昆明对城市发展的新思路是,东进、西拓、南控、北延、中优。其中东进是要加快打造航空大都市,开辟城市发展新空间。可见东进的重点是空港片区,空港片区紧邻嵩明,两地的发展有一体化趋势。

阳宗海依旧是宜良的看点与卖点

阳宗海大部分区域都在宜良的行政管辖范围

宜良距离昆明主城52公里,位于昆明、曲靖、玉溪三市核心连接地带,从滇中城市群今后的发展来说,具有一定的区位优势。宜良虽也毗邻空港片区,但接壤处为山脉阻隔。所以,毋庸置疑,阳宗海依旧是宜良的看点与卖点。阳宗海是云南九大高原湖泊之一,地跨澄江、呈贡、宜良三地,在宜良境内,主要归属于汤池街道。

从地图上可以看出,围绕阳宗海风景区分布着不少楼盘项目,在宜良境内,有春城湖畔高尔夫度假村、华侨城温泉水公园等,其中最负盛名的当属恒大、华侨城两大巨擘打造的文旅大盘——恒大华侨城。阳宗海以文化旅游、高端休闲度假为主导,打造国际知名旅游度假区已渐成气候。

后花园富民的发展将别有洞天

富民距昆明主城仅23公里,是距主城最近的县区,随着京昆高速昆武段的通车,富民到达昆明更为快捷。从生态环境、地缘优势、交通距离来说,富民是昆明当之无愧的后花园。

今年1月,华侨城揽获富民大营街道106亩宅地

富民境内没有大型工厂,空气质量PM2.5长年都为优,领跑昆明各县(区)市,且境内以水果生产为特色,瓜果飘香,十分宜居。并且,富民的交通条件也在不断改善,2020年5月,昆明高速富民至昆明段过路费从24元调整为15元,京昆和昆安两条高速都能实现半小时交通往来。

富民这些优越的条件也得到了各房企的关注。今年1月,华侨城揽获富民大营街道106亩宅地。而同样位于富民的汉华天马山温泉度假区项目在去年取得克而瑞别墅物业销售排行第七的佳绩,可见富民的高端产品已深受市场认可。除汉华、华侨城外,海南合隆也在此囤地322亩,富民未来有望成为又一个房企扎堆开发的热闹之地。

从县到区(市),虽是一字之差,管辖区域没变,但对提升城市定位、增强城市功能、拓宽发展空间等具有重要意义,对城市能级的提升、空间格局的拓展等的助益是毫无疑义的。嵩明、宜良、富民撤县设市(区)后,除了具有以上的发展优势,同时,因城镇人口的增加,也会带动刚需居住与改善居住的增加,这些都会刺激房价上行。

虽然嵩明、宜良、富民的撤县计划能否如期实现现在尚不能确定,但撤县成功与否并不是这些区域发展的必要条件,昆明的外拓动力、产业发展与各县区的内生驱动力融合,其实都在反映出昆明这座核心城市不断外扩,将周边区县纳入都市一体化发展的大格局。