投资房产,商业可还能买?看完数据后简直太扎心了。

根据昆明锐理的数据,2020年昆明商办产品(包括写字楼、公寓、商铺)成交面积约170万平米,销售面积同比下跌21%,市场均价为11603元/平米,价格同比下跌1%,市场整体呈现量价齐跌的态势。

过去5年昆明商办市场均价跌了近5000元(锐理数据)

虽然2020年昆明的商办产品价格同比19年只小幅下滑,但和5年前比起来真的是大跌。

昆明商办产品量价齐跌 5年降了5000元 

锐理给出的数据显示,2015年时昆明商办类产品市场均价为15185元/平米,次年涨到16543元,这一年也是昆明商办产品的高光时刻。

此后几年昆明商办产品价格开始走下坡路,到2019年时价格猛然降到11745元,至2020年市场均价只需11603元/平米。对比2016年,目前昆明的商办产品价格不跌返降,每平米跌了近5000元,降幅惊人。

再来看看住宅产品,2016年时昆明的新房成交均价为8301元,如今成交均价已经突破1.5万元,涨幅接近翻倍。

库存超千万方 需8年才能完全消化

昆明商办类产品价格大跌,主要还是受存量及需求饱和的影响,商办市场开始以价换量,导致价格下滑严重。

锐理数据显示,截至2020年底,昆明商办市场存量高达 1414.7万平米,达到近6年来的顶峰。按照去年的月均销售量,去化周期为99.7个月,也就是在不新增供应的情况下,全部卖完需要超过8年的时间,去化压力巨大。

昆明各大板块商办产品近2年的价格走势

呈贡价格一年降2成 西山板块一年涨了7500

去年,呈贡的商办类产品销量和库存是最多的,目前存量面积约294万平米,但价格较19年下降了21%,从1.16万元降至9200元左右,仅次于滇池板块的商办产品价格下降幅度。

意外的是,西山板块的商办物业是所有区域中成交价格最高的,去年市场均价为19953元,每平米比前一年涨了近7500元。北市板块的价格涨幅也比较惊人,一年时间价格从7千出头涨到一万三千多,每平米涨了约6200元。

具体到各类产品来看,2020年昆明公寓市场整体供大于求,供、销、价较19年均有所下降,全年卖出了 103.47万平米,成交均价为9150元/平米,存量面积约454.22万平米,需53个月(约4.4年)才能消化完。

写字楼供应较前一年涨幅较大,但成交下滑。2020年昆明共计新增51.93万平米写字楼物业,销量只有18.83万平米,成交均价每平米13319元,存量面积约264万平米,需169个月(约14年)才能去化。

去年昆明北市板块商办产品均价涨了6200左右(图为亿莱·北京路壹号效果图)

商业(主要是商铺)均价持续下降,2020年新增供应约百万平米,年成交面积只有47.99万平米,成交均价16220元/平米,存量面积约696万平米,需174个月(约14.5年)才能去化。

从数据上来看,去年昆明的商业、写字楼、公寓产品销量并不好,成交量和价格比前一年均有下降,尤其是商业和写字楼库存激增,去化周期长达14年之久,开发商也开始以价换量,未来商办类产品依然会以去库存为主。