官渡古镇的恢复建设和区域改造在20年前就已开始,其中官渡古镇一期和二期建设分别在2001年和2005年启动,一期、二期建成后官渡古镇入选全国特色景观旅游示范名镇,并被评为国家4A级旅游景区,成为昆明人文旅游的一张名片。但官渡古镇的建设计划在已经完成的一二期之后还有占地面积更大的三期,然而,在二期建成10多年后,三期改造却迟迟没有进行。

去年,官渡区公布了官渡古镇三期的改造方向——建设中国普洱茶中心。从昆明市近期披露的信息来看,官渡古镇三期(也即中国普洱茶中心)今年将进入实质性开发阶段,不仅年内计划供地300亩,还要启动秀英村、尚义村的征地拆迁工作。

官渡古镇拆迁改造涉及多个城中村的拆迁

根据昆明市投促网最近发布的“官渡古镇片区中国普洱茶中心建设项目”招商信息,官渡古镇中国普洱茶中心项目东至彩云北路,西至广福路,南至云秀路,北至珥季路,总用地面积约2533亩,净用地面积约1305亩,共涉及螺峰村、尚义村、王家庄、秀英村、西庄村、六谷村6个村子的拆迁,改造户数3596栋,拟折除面积约244万平方米。

目前《普洱茶中心暨中国(云南)普洱茶博物馆概念规划方案》已经完成,项目总建筑面积约248.28万平方米,扣除基础设施后,商业、住宅可建筑面积约230万平方米(涉及回迁量约107万平方米),其中住宅建筑总量约184.7万平方米,商业服务设施建面约45.3万平方米。

按照规划,官渡古镇片区中国普洱茶中心建设项目定位为中国一流、世界唯一的普洱茶文化旅游特色小镇,以创建国家5A级景区为目标,建成集展示、交易、仓储、体验、科研、旅游为一体的现代化中国普洱茶中心,实现“商业+旅游+地产”多功能融合。

官渡古镇中国普洱茶中心建设项目规划示意图

该项目将分为三期建设,一期计划2020年6月完成土地供应并启动普洱茶博物馆、普洱茶会议博览中心、七星级商务酒店建设,并计划于2022年完成建设。其中七星级酒店将按照130-150平米一间客房的标准设计,共计260间客房。

二期计划于2020年9月启动秀英村、尚义村征地拆迁工作,2021年完成土地供应,主要建设普洱茶旅游、体验业态,计划于2023年完成建设。三期计划于2021年9月启动西庄村、六谷村征地拆迁工作,2022年6月完成土地供应,主要建设仓储、科研业态,计划于2024年完成建设。

另据招商信息,官渡古镇片区中国普洱茶中心建设项目计划今年供地300亩,2021年计划供应232亩,2022年计划供应245.25亩。这三年共计出让土地约777亩,占官渡古镇普洱茶中心项目总用地面积一半多,说明在2022年后,官渡古镇仍有很大开发空间。

官渡古镇已经建成的一二期街景

官渡古镇三期虽然名为中国普洱茶中心,其中也确实有许多普洱茶相关项目,整体仍然走文化旅游路线,和官渡古镇一二期的定位基本相似,但在总用地面积多达2500多亩的土地上,全部开发普洱茶中心既没有必要也缺乏操作性,所以官渡古镇三期实际上仍有不少空间用于地产开发。从已经公开的规划效果图上看,在官渡古镇东侧靠近云秀路一带,有不少高层建筑,应该属于住宅区域。

官渡古镇整体区域位于广福路以北,东西两侧分别是新亚洲体育城和世纪城,各项配套相当齐备,具有极高开发价值。但也正是这个原因,导致官渡古镇三期拆迁难度较大。一期和二期之所以能够在10多年前就顺利完成建设,一个很重要的原因是改造时间较早,其中一期建设开工是在2001年,当时连世纪城和体育城都还没有影子。二期在2005年开始改造时,体育城和世纪城正在开发,当时世纪城的房价也就两千多。如今,广福路片区的房价早已超过1万5,拆迁成本也扶摇直上。