现在,城市里的小区停车问题堪称特大难题。由于车位僧多粥少,经常引发各种矛盾与冲突,每当矛盾发生,这些车位到底应该归谁所有就成为普遍关注的问题。有人说,地面车位属于公共区域,开发商是没有权利售卖的;有人说,地下停车位开发商在销售小区房屋时,已按公建面积分摊给了全体小区业主,从法律上讲,地下停车场产权归全体业主。那么,究竟谁才有权售卖、有权收取这些车位费呢?

A 开发商是否有权租售地面车位

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施,是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。要弄明白开发商有没有权利出售、出租地面车位,就是要看车位的权属是不是属于开发商,要搞清楚车位的权属,首先要明确车位的法律性质。

记者了解到,《物权法》相关规定将车位分为专有和共有两种不同的性质。《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”该条文第二款、第三款分别规定了专有车位和共有车位。

规划内的车位属于专有车位。专有车位的权属虽未在该条明确,但结合《物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物,构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”,专有车位产权应为开发商所有。开发商可以将专有车位出售、出租或赠送。

占用共有道路或其他场地的属于共有车位。根据第三款的规定,结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,可以进一步明确,在规划车位外占用共有道路或其他场地的属于共有车位。业主共有的车位当然不能再出售、出租、赠送给业主。

判断车位属于专有车位还是共有车位,要看车位属于规划内还是规划外。要看是否属于规划内外,只能依据规划文件,规划文件主要是《建设工程规划许可证》及其附图,附图上标示的车位就是规划内车位。

经过以上分析,地面车位分为两种,专有车位和业主共有车位,专有车位开发商可以出售、出租;而业主共有车位开发商不能出售、出租。

B 地下车库的性质及归属

地下车库是对地下空间资源的利用,是相对独立的、特定的建筑物,和地表资源一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。购买房产时,业主通常都会购买地下车库的车位,以确保自己的车子可以停放。但是,如果开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内,并在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主,或是开发商把建在地下车位的成本核算在住宅开发成本之内,从法律上讲,停车场产权归全体业主,开发商是无权与个别业主签订停车位使用权转让协议的,即使签订了协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话,应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。如果没有上述情况,那么,投资兴建该地下车库的开发商有权出售车位。

有业主要问了:“开发商是否将车位建筑面积计算在公摊面积里面,或者算在开发成本里面,我怎么可能知道?”不怕,这个简单,你可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车位销售许可证或物价局出具的车位未列入建安成本的证明。因为,地下停车位作为商品房产销售时,也必须先取得销售许可证,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定,未取得销售许可的商品房产是不得销售的。

事实上,没有任何一个地下空间车位能够获得政府单独颁发的所有权证或者是使用权证,它们在房地产权证“房屋类型”一栏记载的是“其他”,或者只是在房地产权证的附记里标注部位和建筑面积等信息。

由于房地产商为车位购买者办理销售许可证存在诸多的法律障碍等原因,很多房地产开发商都采取以租代卖的方式将车位长期租给业主使用。在签订此类合同时,业主应当注意法律规定的20年最长租赁期,超出法定最长租赁期的部分不受法律保护。

市民林先生表示,地下停车位引发的纠纷屡见不鲜,尤其是在私家车日益普及的今天,几乎家家户户都少不了停车位。规范调控房地产市场应不仅局限于楼盘售卖,对于房产的重要配套停车位也应加强监管。对于车位的权属问题,如果每个楼盘在销售之初,开发商或者相关部门就能够及时、准确地加以公示说明,让消费者明明白白,在很大程度上能避免此类权属争议的发生。

C 人防车位平时使用权归投资建设者

《人民防空法》相关规定中,还有一种特殊的人防工程改造车位,这种车位所有权和使用权分离,平时使用权属于投资建设者。

人防车位所有权属于国家,平时使用权属于投资者。按照《物权法》第五十二条规定,国防资产属于国家所有,人防工程因其国防资产的属性而为国家所有。按照《人民防空法》第五条的规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,人防工程平时的使用收益权归投资者。一般而言,人防工程的直接投资者是开发商,且人防工程属于城市市政工程而不仅仅是小区公共配套工程,不属于小区业主共有,也不随业主购买房屋而转移投资者身份,因此人防工程改造的车位属于产权和使用权分离的特殊类型车位,但既然有使用权,则也可以出租,但不能出售。

在此,记者要特别提醒业主的是,购买车位时,一定要记得确认该车位是否属于人防车位,避免造成不必要的损失,因为即便是你已经与开发商签订了买卖合同,也可能是无效合同。

记者翻查到一个案例,原被告三方签订了一份车位买卖合同,约定将所有权为被告张某的位于某地块(19区)东区地下车库T107出售给原告,金额总计150000元。原告付给被告张某20000元定金,同时付给被告某房地产经纪有限公司佣金5000元。

经法院调查,该买卖合同中车位属于人防车位,原告要求被告张某返还定金20000元,要求某房地产经纪有限公司返还佣金5000元。而房地产经纪有限公司称:张某的车位是通过合法途径在开发商处购买的,开发商经备案允许出售,且事前审查了张某与某地产商签订的合同原件。

最后,一审法院裁判认为,涉案车位已被证实为人防车位,国防资产属于国家所有,不得进行买卖,因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。

记者了解到,房地产公司开发的地下车位有相当一部分属于人防车位,为了利益需求,房地产公司与业主签订的合同,或前业主与后业主之间签订的合同大都不规范,不少合同直接涉及“车位买卖”“所有权转让”等内容,违反了国家法律的强制性规定。根据我国《国防法》和《人民防空法》,人民防空工程包括为保障战时人员与物资隐蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室,人民防空工程所涉资产为国有资产,任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。（春城晚报-开屏新闻 记者阿芳 资料图)