国内土地市场即将迎来重磅突破——12月23日，《土地管理法（修正草案）》提交全国人大常委会审议。按照修正后的《土地管理法》，农村集体所有的经营性建设用地，就将允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，而不必非要将土地性质转为国有。

集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。其中，又以过去的乡镇企业用地和招商引资用地为主。

在修改前的相关土地管理法规中，集体经营性建设用地如果要开发建设，必须要被征收为国有土地，通过招拍挂获得国有土地证之后，才能进行。也就是说，以往建设用地只有一个供应方——国家，以后则能从集体经营性建设用地所有人手中直接获得，土地市场上多了一个卖家。

上个世纪末昆明周边发展起来的乡镇企业，用地大多是集体经营性土地

目前昆明市周边许多乡镇企业用地都属于这种性质，集体经营性土地直接入市的政策落地后，其中不少就有机会获得商业开发，因为目前政策仅允许此类土地进行经营性开发，也就是发展产业地产、商业地产等，而不能进行住宅开发，所以指望这一政策实施后房价降低是不现实的，但如果位置比较好的集体经营性土地被用作开发出租公寓等，倒是可以在一定程度上降低昆明的住宅租金。

根据2013年的统计，全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩，占全国建设用地总量的13.3%，数量不小。昆明没有这方面的数据，估计总量也不在少数。但昆明周边这些集体经营性建设用地的所有人分属各种村集体，利益关系复杂，地块条件千差万别，开发进程的不确定因素很多，所以就像城中村改造一样，外来大型房企的优势难以发挥，反倒是昆明本地房企，有可能获得比较多的机会。

自10年前外来房企大举进军昆明之后，本地房企除俊发、城投等少数几家公司外，大部分都被资金、人才、技术、经验等方面具有明显优势的外来企业碾压，市场空间日益萎缩，只有在城中村改造领域，本地公司相对更擅长一些，但如今城中村改造越来越规范，越来越拼资金，本土房企机会也渐渐丧失。集体经营性土地入市后，昆明本地房企有可能暂时会成为开发主力。

不过集体经营性土地尽管可以直接入市，但如果进行开发，势必也要设计规划等一系列手续，所以仅仅有土地还是不行的。对城市发展有重要影响的土地，恐怕还是会被收储为国有。