昆明信息港 实习记者周硕 在昆明买房的人们最担心的一点就是因为开发商的种种关系,导致自己交了全款的房子仍办不了不动产登记,而类似已住进新房几年却迟迟办不下来不动产登记的情况，在昆明也并不少见。

昆明市政府办公厅日前发布的《关于处理不动产登记有关问题的通知》(以下简称“通知”)中,就对各种情形下如何办理不动产登记，进行了详细说明。

国有土地使用权为“出让”的房屋

业主可委托开发建设单位统一申请办理

最令不少购房者关注的一条就是:通知中明确,开发建设单位依法以出让方式取得国有土地使用权开发建设的项目,房屋已办理了房屋所有权证登记到业主名下,但未办理个人已购住房的国有土地使用证,且不涉及土地使用权抵押或查封的,不动产登记机构予以受理登记申请,办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移、变更及抵押权等相关登记。

其中,提及了以下4种情形的不动产登记办理方式:

1. 房地产开发企业开发建设的商品房项目,房屋所有权人可委托原开发建设单位统一向不动产登记机构申请办理不动产登记。原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的,可以由房屋所有权人或业主委员会申请办理不动产登记。

2. 政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的房地产项目,房屋所有权人可委托原开发建设单位或原土地使用权人统一提出申请,若上述主体灭失的,可委托承继单位或主管单位申请办理不动产登记。

3. 由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产项目,合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销的,房屋所有权人或业主委员会可委托尚存续的剩余合作方或承继单位申请办理不动产登记。

4. 若原开发建设单位不接受委托或接受委托后90日内未向不动产登记机构提出申请办理不动产登记的,房屋所有权人或业主委员会可自行申请办理,不动产登记机构受理后,应及时通知原建设单位限期提交相应宗地的国有土地使用证等相关资料,配合房屋所有权人或业主委员会完成有关登记手续,原建设单位未予配合的,不动产登记机构可依法对原建设单位相应的土地等不动产登记情况予以注销、变更、更正等。

国有土地使用权为“划拨”的房屋

所有权转移时需按房价的1%补缴土地出让金

以划拨方式取得国有土地使用权的开发建设项目,房屋已办理了房屋所有权证登记到业主名下,若房屋所有权人申请办理不动产抵押登记和变更登记的,土地用途按照原规划批准用途确定,土地使用权类型保留“划拨土地”性质。若因不动产发生买卖、赠与、互换、继承或受遗赠导致房屋所有权转移的,需先按房屋成交价或评估价的1%补缴土地出让金,办理划拨补办出让手续后,再向不动产登记机构申请办理不动产登记。

土地实际用途与原土地批准用途不一致的项目

登记时法定最高年限不得高于原出让土地年限

因宗地、房屋不动产单元分割等引起实际用途与原土地批准用途冲突的,按以下方式办理不动产登记:

1. 依据城乡规划主管部门相关规定进行建设并通过建设工程竣工验收的,在不动产登记中,因宗地、房屋等不动产单元分割,形成分割后不动产单元实际用途与分割前批准土地用途不一致的,通过备注方式按照建设工程规划许可证确定的用途明确房屋用途。若建设工程规划许可证未明确的,由不动产登记机构对分割后实际用途征求同级城乡规划主管部门意见,经同级城乡规划主管部门同意后方可按实际用途进行不动产登记;如城乡规划主管部门有不同意见,依照城乡规划主管部门意见处理。确需改变原批准用途的,应按规定提出变更申请,由城乡规划主管部门依法审批。

2. 原批准用途为“综合”的土地使用权,在不动产登记时须规范登记用途,不得再登记为“综合”,应参照上一条意见办理。登记时土地用途按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类进行登记;房屋用途按照建设工程规划许可证确定的用途进行填写;若出现与《不动产登记数据库标准(试行)》表A.17用途分类不对应的,应按照表A.17重新规范确定房屋归属用途进行登记,并在不动产登记簿及证书附记中注明原登记用途及依据。

3. 因不动产登记单元分割引起原登记用途发生调整的,分割后宗地使用年限不得超过该类用途的法定最高年限,登记时扣减已使用年限;如出现登记用途的法定最高年限高于原出让土地年限的,统一以原出让土地终止日期为准进行登记。

房地合一的不动产发生权利转移，按具体情形办理不动产登记

房地合一的不动产因销售、买卖、互换、赠与发生权利转移,涉及对土地使用权进行面积分摊的,在缴清相关税费前提下,不再进行转让审查,直接办理不动产登记。

上述情况涉及以划拨方式取得的土地使用权发生转移的,应按规定补缴土地出让金后,再申请办理不动产登记。独用宗类型土地使用权发生转移的,依法进行土地转让审查。

企事业单位的国有土地和房屋发生划转，直接办理不动产登记

县级以上人民政府和国有资产管理部门按规定对事业企业等单位的国有土地和房屋等资产进行行政性调整、无偿或有偿划转的,不动产登记机构依据调整或划转批准文件直接办理不动产登记,而不再要求提供国土资源主管部门相关批准文件。市属国有企业内部国有产权无偿划转的,不动产登记机构依据经市国资委备案的企业决定文件直接办理不动产登记。

实测面积未超误差范围的，依据房屋测量成果办理不动产登记

依法建设的房屋等建构(筑)物,在不动产登记时建构(筑)物实测建筑面积(包括地上、地下部分)与规划核实的建筑面积不相符,对实测总建筑面积未超出规划核实总建筑面积或超出规划核实总建筑面积但在《房屋测量规范》允许技术误差范围内的,不动产登记机构依据房屋测量成果办理不动产登记。

对实测总建筑面积超出《房屋测量规范》允许技术误差范围的,权籍调查中按规划核实总建筑面积进行审查,不动产登记时只登记合法面积,超出面积不予登记认可,但须在不动产登记簿、不动产权证书或证明中进行注明“此不动产存在超规划建筑面积XXX”,以便今后依法处理。

★特别提醒

全市范围内国有建设用地,因历史遗留问题未办理不动产权证的商品房开发项目、城中村改造项目、保障性安居工程项目，及其他权属来源合法的房屋，都适用于本通知。

该通知已从今年9月28日起施行。市民根据自身情况,可对照上述情形前往不动产登记部门咨询相应的办证程序及所需材料明细。