目前,昆明虽然已建成了万达双塔、昆明广场、保利中心等高档写字楼,但昆明的高档写字楼供应高潮还尚未到来,接下来还有恒隆广场、春之眼、绿地东南亚中心、保利大厦、景成大厦、中铁建总部等一大批甲级写字楼和总部大厦陆续投入市场。由于这一批写字楼普遍超高,其中绿地东南亚中心将是昆明第一高楼,春之眼、恒隆广场也都在300米以上,所提供的办公面积相当庞大,昆明写字楼过剩的状况在未来10年恐怕将有增无减。

绿地东南亚中心规划高度458米,是昆明目前规划的最高大楼

根据公开资料不完全统计,仅目前为止,昆明正在开发和计划开发的超过250米的摩天大楼就有8座,包括了绿地东南亚中心、春之眼、恒隆广场、华润万象城、七彩云南第壹城、景成大厦、碧桂园昆明中心和呈贡万达广场。

另外,昆明还有一部分规划中的写字楼虽然没有达到250米的高度,但定位标准也相当高,数量也有8个,比如滇池会展中心旁的249米摩天大楼、保利大厦、中海巫家坝超高层建筑、中国金茂巫家坝总部项目、中交南亚总部项目、中铁建西南总部、和谐双塔、双铁韵城等。

以上这16个项目有的基本主体已建成,还有已拿地但尚未开工,将会在今后几年陆续进入市场,建成后基本都是昆明的地标性建筑和高档写字楼。

在上述高端写字楼中相当一部分属于昆明近两年引进的总部大厦项目,尤其是巫家坝、呈贡的许多写字楼,都是以总部基地的名义立项建设的,但总部大厦在为昆明带来总部经济红利的同时,也将进一步加大昆明写字楼的过剩状况。

与许多人的理解不同的是,总部大厦尽管名义上是被引入大型企业的区域总部,但由于这些总部大厦面积巨大,真正被引入企业当作总部自用的办公面积其实是少数,其余大量面积仍将投入租售市场,和纯粹的商业写字楼争夺有限的客户资源。

实际上,目前昆明高端写字楼的空置状况已经比较严重,根据戴德梁行发布的“2017年年终昆明写字楼与零售市场状况”的报告,截至到2017年底,昆明优质写字楼存量约121万平方米,空置率达到43.9%,平均租金环比下降近3%;其中甲级写字楼存量约62万平方米,但空置率高达60.34%。

截止到2017年,昆明写字楼平均租金和空置率(数据来源戴德梁行)

虽然昆明市也曾出台政策,对进驻万达广场等高档写字楼的总部企业予以奖励,并给予物管费补贴,但效果有限,万达广场等写字楼至今还有大量房源空置,租金方面,这几年也一直在不断下滑。由于当前中国经济整体形势不太乐观,未来几年都看不到写字楼需求大量增加的苗头,在这种情况下,以总部大厦为首的一大波高端写字楼在杀入市场,昆明写字楼市场将更加雪上加霜。有专业人士认为,由于供应过剩,昆明高端写字楼可能将加速分化,地段好、靠近地铁、背景雄厚的可能相对好过一些。