自1998年中国住房制度改革,住房市场由“摸着石头过河”向规范有序的现代住房市场转变。但是,房地产开发企业(以下简称房企)违法违规行为,“黑中介”,住房市场监管缺位现象长期存在,引起社会广泛不满。

2018年6月底住建部、中宣部、国家税务总局、市场监督管理总局、银保监会、公安部、司法部七部委发文要在30个城市治理房地产市场乱象,特别是公安部和司法部的介入,标志着住房改革进入深水区,不再“小打小闹”,下定决心,彻底根治住房市场乱象,这为规范中国住房市场秩序,建立住房长效机制提供了有力保障。

房企为何能扰乱市场秩序?

房企存在虚假宣传、未批先售、“炒卖房号”、“捂盘惜售”、哄抬房价、非法集资、拒绝公积金贷款等违法违规行为,有两方面原因。

一方面,开发商和购房者存在严重的信息不对称,购房者无法通过“敲打捏捺”以及肉眼判断房屋质量,导致开发商虚假宣传以及未批先售盛行。

另一方面,住房供给弹性小,开发商通过“捂盘惜售”,人为制造供不应求,增强垄断力量,导致“炒卖房号”、哄抬房价、非法集资、拒绝公积金贷款等现象。

中介为何能扰乱市场秩序?

“黑中介”以虚假房源和价格信息招揽客户,强制消费者交易,价外收费,伪造社保、纳税、婚姻、户籍等证明文件规避限购限贷调控政策,挪用侵占住房交易资金,一房多卖,侵犯公民个人信息等违法行为。

一方面,中介与客户之间存在严重信息不对称,导致中介发布虚假房源和价格信息,强制交易,价外收费、挪用侵占住房交易资金、一房多卖、侵犯个人信息等违法行为,从中牟利。

另一方面,为尽快交易以及攫取更多利益,中介与客户合谋欺骗管理部门,导致伪造社保、纳税、婚姻、户籍等证明文件等违法行为。

公共部门如何能有效维护市场秩序?

住房市场监管缺位包括住房市场调控不力,住房交易管理和监管职责未依法履行,商品房交易合同网签未备案等。因此,为避免监管者缺位,防止政府失灵(government failure),应对监管者隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守等违法违纪行为问责,解决“谁来监管监管者的问题”。

其次,为克服信息不对称,防止市场失灵,政府部门要求开发商和中介及时以及披露全部住房交易信息,同时司法部门应严厉打击虚假宣传、挪用侵占住房交易资金、一房多卖、侵犯个人信息等违法行为。

最后,为打破开发商和中介垄断住房市场,防止市场失灵,司法部门应严厉打击“炒卖房号”、“捂盘惜售”、哄抬房价、非法集资、拒绝公积金贷款、伪造社保、纳税、婚姻、户籍证明文件等违法违规行为。(中国网 作者况伟大,是中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任。)